ПОКУПАТЬ СЕЙЧАС КВАРТИРУ В МОСКВЕ ИЛИ НЕТ? Портрет инвестора в жилую недвижимость
Портрет инвестора в жилую недвижимость
Средний рост цен на рынке новостроек второй год подряд находится на высоком уровне. По итогам 2021 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 32% без учета элитной недвижимости, что выше показателей многих других инвестиционных инструментов. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости Азбука Жилья проанализировал какие инвесторы сейчас присутствуют на жилом рынке, а также какая была доходность при вложении в жилую недвижимость по итогам 2021 года.
Прежде всего, стоит выделить три основных типа инвесторов: инвесторы, покупающие квартир на долгий срок в качестве диверсификации вариантов хранения капитала, инвесторы покупающие квартиры на долгий срок для дальнейшего использования внутри семьи, и, наконец, инвесторы, которые приобретают квартиры на краткий срок с целью перепродажи.
Первая группа – инвесторы, рассматривающие покупку жилой недвижимости как долгосрочное вложение, например, вместо банковского вклада. К примеру, во многих западных странах с момента начала пандемии многие частные фонды начали скупать недвижимость, что привело к существ
Вторая группа инвесторов – те, кто покупает «в семью», то есть, покупают квартиру в долгосрочное владение. По началу сдают квартиру, а потом предают в пользование, например, детям. Такие инвесторы тоже могут покупать на рынке новостроек или вторичном рынке. Однако для них уже более важен бюджет, поэтому чаще покупают на первичном рынке, потому что, как правило, можно найти предложение поменьше стоимостью и, вдобавок, дом новый – капитальные ремонты предстоят нескоро. В данном случае покупают, как правило, студии или однокомнатные квартиры (тоже из-за более маленького бюджета). В основном смотрят в массовом сегменте, иногда в бизнес-классе.
И, наконец, довольно распространенная третья группа инвесторов – частные лица, которые покупают на короткий срок с целью скорой перепродажи в надежде на рост цен на рынке. То есть вместо того, чтобы, например, вложить деньги в банковский вклад на год или два, такие инвесторы покупают квартиру и потом перепродают ее. Для таких инвесторов интересен только рынок новостроек. Основной фокус – купить на стадии котлована подешевле, и затем продать на завершении строительства. Помимо частных инвесторов иногда могут встречаться и юридические лица, приобретающие пул квартир в какой-нибудь новостройке.
В целом, рынок жилой недвижимости по итогам 2021 года был благосклонен к инвесторам в жилую недвижимость. На первичном жилом рынке средний рост стоимости квадратного метра составил за год 32%, а на вторичном жилом рынке – 7,5%, что тоже больше, чем проценты по вкладам на начало 2021 года. В разрезе по классам цены выросли на 30% в комфорт-классе, на 29% в бизнес-классе и на 20% в премиум классе.
Динамика роста цен квадратного метра в разрезе по классам за 2021
Далее можно рассмотреть динамику цен в разрезе по самим новостройкам. Из тех новостроек, что находятся в реализации сейчас и были в продаже в январе 2021 года можно выделить 159 объектов. В подавляющем большинстве новостроек за год была отмечена положительная динамика стоимости квадратного метра (в 154 новостройках), что беспрецедентно для первичного жилого рынка Москвы. Средний рост цен за год по всем новостройкам составил 26%. При этом, в 140 новостройках рост был более 10%, а в 56 объектах – более 30%. В шести новостройках средний рост цены вообще составил от 57% до 95%.
Таким образом, 2021 год был одним из наиболее успешных для инвестирования в жилую недвижимость, особенно рынок новостроек. Доходность вложений на первичном рынке составляла в среднем 25-30% - было сложнее найти объект, в котором цены не имели положительной динамики по итогам года, чем наоборот. В 2022 году ожидается умеренное продолжение роста цен, особенно в ближайшие месяцы. Во втором полугодии при росте ставок по ипотеке есть вероятность снижения роста цен до минимума – многое будет зависеть от того, как отразится рост ставок на активности покупателей на жилом рынке.
