Значительная часть квартир, продающихся на рынке, имеет непростую историю. Бывает, что собственнику сложно найти покупателя, потому что на объект наложено обременение. Например, недвижимость купили с использованием маткапитала или она находится в договоре аренды. В статье мы рассказываем о том, как продать квартиру с долгами, с обременением в виде прописанных несовершеннолетних и т.д.
Что такое обременение на квартиру
Под обременением подразумевается ограничение прав собственника. Он не может распоряжаться квартирой так, как ему хочется. Владелец может жить в ней или сдавать объект в аренду, но он, например, не имеет права подарить его, продать или завещать.
Наличие обременений на недвижимость в некоторых случаях может стать источником проблем для всех участников сделки. На объект могут предъявить права люди, которые не входят в число собственников недвижимости, но у них есть право пользования жилым помещением.
Это могут быть родственники собственника, которые находятся в заключении или проходят службу в армии. Сложности часто возникают и в том случае, если жильё сдаётся в аренду, и хозяин хочет его продать. Право собственности также могут ограничивать судебные решения, связанные в том числе с долгами.
Какие обременения бывают
Обременения, которые могут помешать продаже квартиры, немало. Рассмотрим наиболее распространённые из них.
Ипотечное обременение
Возникает в том случае, если квартиру купили в ипотеку, и она находится в залоге у банка. Есть два варианта решения вопроса – либо покупатель переоформляет ипотечный кредит продавца на себя и продолжает его выплачивать, либо продавец досрочно погашает ипотечный долг за счет задатка.
Вообще сделки по продаже подобных квартир бывают часто, и, как правило, они проходят без проблем. Но случается, что владелец, погасив кредит за счет денег от продажи недвижимости, может отказаться от сделки. Вернуть деньги покупателю можно через суд, но если продавец успел их потратить, то ему придётся отдавать их частями. А этот процесс может занять немало времени.
Кстати, можно ещё попробовать получить согласие на продажу жилья у банка, но такой вариант маловероятен. Не факт, что кредитор пойдёт на такой риск.
Вариант, когда сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведёт банк, выглядит надёжнее. Покупатель берёт в этой же финансовой организации ипотечный кредит и рассчитывается с продавцом. Тот, в свою очередь, получает деньги от покупателя и закрывает ипотеку.
Обременение в виде ренты
Оно происходит тогда, когда права собственности переходят от одного человека к другому. Например, одинокий пожилой человек заключает договор ренты со своим знакомым, который согласился заботиться о нем и содержать до самой смерти. Собственник продолжает проживать в квартире и получает ренту в виде фиксированной суммы каждый месяц. В этом случае с плательщиком ренты заключается договор, где прописываются все условия. Квартира переходит к рентодателю только после смерти ее собственника. А пока рентополучатель жив, недвижимость находится под обременением, и объект нельзя продать без его письменного согласия.
Перезаключить договор ренты на другого человека можно. Такое случается, если рентодатель нашёл покупателя на жильё. В этом случае новый собственник квартиры может стать и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию пожилого владельца квартиры.
Но такие сделки случаются нечасто и найти покупателя на квартиру с подобным обременением сложно. Юристы не советуют вступать в сделку с жильем, обременённым рентой, чтобы не столкнуться с неприятностями. Часто недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье, не получив разрешения или даже не поставив в известность своих подопечных. Подобная ситуация может привести к длительным судебным процессам и потери денег.
Обременение в виде ареста
Квартиру, которая находится под арестом, нельзя продать, сдавать в аренду или завещать. Арест может быть наложен из-за того, что жильё стало предметом судебных разбирательств, например, при разделе имущества или наследства. Другой вариант – если у владельца есть долги. Проверить, находится ли квартира под арестом, можно через ЕГРН.
Арендное обременение
Бывает в том случае, если квартира сдаётся в аренду официально и до истечения договора остаётся много времени. Если собственник решает продать жильё, то выставить арендаторов на улицу не получится. Необходимо договориться с квартирантами и досрочно расторгнуть договор аренды.
Бывают случаи, когда человек приобретает квартиру вместе с арендаторами. Новый владелец продолжит сдавать квартиру, объект по-прежнему будет находиться под обременением. В ЕГРН будет стоять отметка о том, что квартира сдаётся, но договор заключён с новым собственником недвижимости.
Несовершеннолетние в квартире
По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства, и продать имущество или передать право на него не так просто.
Например, органы опеки при продаже квартиры могут не дать согласия на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права детей. Другим собственникам квартиры необходимо доказать, что ребенок будет жить в квартире, сопоставимой по площади и условиям с тем объектом, который планируется продать. Только после этого обременение снимается.
Если ребёнок просто прописан в квартире, то никаких разрешений и согласований для продажи квартиры не требуется. Ребенка просто снимают с регистрации в одном месте и прописывают в другое. Единственный случай, когда нельзя обойтись без разрешения органов опеки на сделку, – это когда прописанный в жилье ребенок находится под опекой или остался без попечения родителей.
Жильцы с правом безвозмездного пользования
Подобная ситуация возникает, если человек отказался от приватизации в пользу другого. При этом он имеет право пользоваться жилым помещением бессрочно. Проблема в том, что такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить права проживать в ней.
Помешать продаже квартиры может и завещательный отказ. Он возникает, когда на наследника, к которому переходит квартира, завещатель возложил обязательство предоставить другому родственнику пожизненное пользование этим объектом. При переходе права собственности этот человек по-прежнему может проживать в квартире.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Обременение в виде маткапитала
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Как проверить, есть ли у квартиры обременение
Первое – это попросить рассказать продавца об истории жилья: купил ли он квартиру, на свои средства или в ипотеку, или получил в наследство. По рассказу можно понять, все ли в порядке с документами на квартиру и какие бумаги стоит запросить.
И все же стоит помнить о том, что не все продавцы недвижимости честные люди. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя сам, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В документе обратите внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». В указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если их нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».
Стоит также потребовать от продавца выписку из домовой книги, чтобы увидеть всех прописанных в квартире граждане. Ведь о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме или находятся на лечении.
О лицах, проживающих в квартире, можно узнать и в управляющей компании. В договоре купли-продажи лучше прописать требования о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если продавец получил квартиру по наследству, то стоит выяснить, имеют ли право пользования помещением другие лица. Если у владельца квартиры есть дети, попросите его предоставить из Пенсионного фонда справку об остатке средств маткапитала.
О наличии арендаторов в квартире узнать сложнее, потому что факт найма прописан только в договоре между собственником жилья и арендатором. Однако всегда можно расспросить об этом соседей.
Информацию о возможном аресте имущества продавца поищите на сайте судебных приставов. Для этого достаточно ввести фамилию и инициалы владельца, а также его дату рождения.
Большинство видов обременения не могут служить препятствием для покупки или продажи квартиры. Кроме того, часто они привлекают покупателей тем, что продаются с дисконтом. Важно отнестись серьезно к нюансам сделки и потратить время на сбор необходимых справок и подробную проверку всех документов.
Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны продавца, при покупке объекта обратитесь за помощью к риэлтору. Агентство недвижимости «Азбука Жилья» поможет все проверить все документы и при необходимости помогут снять обременение с квартиры.
31.01.2024
21992
Рейтинг
Теги: Полезное Продажа квартир