Ипотека – большое бремя для бюджета семьи. Квартиру, купленную в кредит, можно сдать в аренду и на эти деньги его выплачивать. Однако в некоторых случаях банки устанавливают ограничения на сдачу жилья в аренду. Рассказываем, как можно сдать ипотечную квартиру и какие нюансы следует при этом учесть.
Нужно ли получать согласие банка на сдачу квартиры в аренды
Раньше многие банки прописывали в договоре запрет на возможность найма ипотечной квартиры. Сейчас прямого запрета нет, но иногда кредитные организации вводят ограничения на поиск арендаторов. Например, в договоре указывается, что сдавать квартиру можно лишь с согласия банка.
При оформлении кредита финансовые организации требуют застраховать квартиру, поэтому при сдаче в аренду придётся решать этот вопрос и со страховщиками. В этом случае стоит иметь в виду, что страховые компании могут повысить взнос, так как рисков, связанных с объектом, будет больше.
Если возможность сдачи квартиры в аренду нужно согласовывать с банком, то стоит заранее подготовится к разговору с его сотрудниками. Аргументировать своё желание можно тем, что доход с найма повысит финансовое положение заёмщика и снизит кредитную нагрузку. Лучше будет, если вы изложите своё предложение письменно.
Согласие кредитора также стоит официально зафиксировать. Но в любом случае стоит быть готовыми к тому, что банк может выставить свои условия сдачи ипотечной квартиры в аренду. Например, прописать срок договора до года и запретить автоматическое продление. Или потребует согласовывать с ним возможность временной регистрации с арендатором.
Больше шансов получить согласие кредитной организации у заемщиков, которые добросовестно перечисляют ипотечные платежи и не допускает просрочек.
Если в договоре с банком нет пункта о возможности аренды, то его согласия не требуется. Заёмщик может смело сдавать квартиру, не ставя в известность кредитную организацию. Соответственно, отговаривать с банком условия аренды также не требуется.
Нужен ли договор?
У заёмщиков возникает вопрос, стоит ли сдавать квартиру официально, с заключением договора. Конечно, можно по-тихому пустить арендаторов и не ставить в известность банк. Но все же так делать не стоит. Во-первых, вы рискуете быть привлечённым к ответственности за незаконное предпринимательство. Также вам могут начислить налоги, штрафы и пени за все время, пока в квартире жил арендатор.
Конечно, сотрудники банка нечасто проверяют жильё, которое находится под залогом. Особенно, если заёмщик регулярно вносит ипотечные платежи. Шансы на то, что работники кредитной организации будут отслеживать то, что происходит в квартире, невелики. Но все же такая вероятность есть, и об этом не стоит забывать.
Если банк обнаружит, что вы сдаёте квартиру без его согласия, то вы можете получить штраф за нарушение договора и испортить кредитную историю. Еще более суровый вариант – банк потребует расторгнуть договор и погасить ипотеку досрочно. Или может значительно повысить ставки по кредиту. Конечно, такие случаи происходят не так часто, но все же лучше обезопасить себя и сдать квартиру официально.
Обычно запрос на сдачу жилья в аренду рассматривается банком в течение недели. Финансовая организация также может потребовать согласовать с ней договор о найме жилья.
Если вы планируете зарегистрировать в квартире арендаторов, то необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Как правило, банки дают разрешение на регистрацию арендаторов. Но кредитная организация может ограничить ее срок на период в 11 месяцев.
Риски для арендатора
Квартиросъёмщика можно назвать наиболее защищенным лицом в любых спорных ситуациях, возникающих между заемщиком и банком. Съехать с квартиры ему придется только в одном случае: если владелец жилья перестанет вносить ежемесячные платежи по кредиту. Тогда банк может выставить жилье на продажу, а квартиранту придётся искать новое жилье. На решение жилищного вопроса у арендатора будет месяц.
Если арендатор заплатил за проживание наперёд, то в случае продажи квартиры арендодатель обязан вернуть все деньги за неиспользованный период аренды. Лучше сразу уведомить квартиранта о том, что жильё находится в аренде у банка.
Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду
Конечно, получение дополнительного дохода снизит нагрузку на заёмщика, а иногда это позволяет полностью компенсировать расходы на обслуживание кредита. Но все же в большинстве случаев аренда позволяет компенсировать лишь 50-80% ежемесячного платежа по ипотеке.
С другой стороны, стоимость недвижимости меняется. Квадратные метры всегда были традиционным активом для вложения и сохранения денег, особенно в непростой экономической ситуации. Со временем квартиру можно продать по более высокой цене и получить доход. Если совмещать это с арендой, то объём полученных дивидендов будет больше.
Дополнительные доходы от аренды также можно также направлять на досрочное погашение ипотеки и дополнительно сэкономить на процентах по кредиту.
Чаще всего квартиру в ипотеку покупают на будущее, когда вырастут дети. А пока за неё платят кредит, там живут арендаторы. Когда дети вырастают, родители дарят им это жильё.
Выгодно ли сдавать квартиру, находящуюся в залоге у банка, или нет, зависит от большого количества факторов. Это размера первоначального взноса, уровня, регулярности и источников дохода, условий ипотечного кредита, ликвидности квартиры.
Но такая возможность есть и ею можно воспользоваться.
Как получить согласие банка на сдачу квартиры в аренду
В первую очередь необходимо обратиться с письменным заявлением к сотруднику банка, где был оформлен кредит. Принесите паспорт и договор аренды, которые планируется подписать с квартирантом. И не забудьте указать в договоре, что объект находится в залоге у банка.
В некоторых случаях представители кредитора могут попросить письмо из страховой компании с подтверждением того, что она согласна покрывать риски на период действия договора аренды.
Обычно банки идут навстречу своим клиентам и не препятствуют заключению договора аренды. Вы, в свою очередь, будете спокойны, что все условия соблюдены и банк вряд ли будет разрывать с вами кредитный договор.
Если сотрудники банка окажутся несговорчивыми и не дадут добро на сдачу в аренду, то можно попробовать перекредитоваться в другой организации, где условия не такие жесткие.
В каких случаях банк не разрешит сдавать квартиру
Воспрепятствовать сдаче квартиры в аренду могут средства материнского капитала, которые были использованы для первоначального взноса или досрочного погашения части кредита. Скорее всего, банк не разрешит сдавать такую квартиру.
Конечно, потенциальные арендодатели могут согласовать возможность сдачи квартиры с органами опеки. Но вероятность получить добро мала.
Предполагается, что материнский капитал направят на улучшение жилищных условий детей. И подразумевается, что семья должна переехать в лучшее жильё, а не сдавать его в аренду.
Заключение
Сдача ипотечной квартиры – большое финансовое подспорье для заёмщика. Это не запрещено законодательством, но банки не всегда приветствуют такие сделки, ведь на время действия договора между хозяином квартиры и арендатором банк теряет возможность распоряжаться жильем.
Поэтому, оформляя кредит на покупку недвижимости, лучше заранее уточнить у банка, на каких условиях можно сдать квартиру, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем.
В этом случае будет полезно проконсультироваться с риэлторами, которые занимаются вопросами аренды квартир. Они помогут грамотно составить арендный договор, но главное – подобрать банк, который наверняка пойдёт на уступки заёмщику. Агентство недвижимости «Азбука жилья» проконсультирует вас, по какой ставке стоит сдавать квартиру в аренду и поможет найти идеальных квартирантов.
22.03.2024
12426
Рейтинг