Тенденции на рынке первичной жилой недвижимости «старой» Москвы.
Новые проекты на рынке
Апрель 2022
На рынке новостроек «старой» Москвы по итогам апреля отмечается охлаждение. Объем предложения немного подрос, и не только из-за новых проектов, но и из-за существенного снижения спроса – количество сделок уменьшилось почти в половину по сравнению с предыдущим месяцем. При этом, началась наблюдаться тенденция стагнации цен на рынке в разрезе по классам.
Предложение
Объем предложения по итогам апреля составило 35 101 лот. В целом, уже третий месяц подряд наблюдается рост объема предложения на рынке новостроек Москвы. На конец апреля объем предложения из расчета количества лотов в продаже по сравнению с концом марта увеличился на 1,4%. Положительная динамика стала возможной только благодаря росту предложения в сегменте бизнес-класса – на 16% за месяц. Элитный сегмент также вырос на 16%. А в массовом сегменте отмечено уменьшение количества лотов в продаже на 9%.
По сравнению с показателем годичной давности (апрель 2021 г.) текущий общий объем предложения по всем классам больше на 32%. На тот момент времени на рынке наблюдался еще ажиотажный спрос в связи с изменениями условий льготной ипотеки в середине 2021 года, что приводило к существенному вымыванию предложения. Преимущественно, с этим и связан большой рост от года к году.
По прошествии года значительное увеличение объема предложения отмечено в массовом сегменте – на 44%. В бизнес-классе увеличение на 31%. В элитном классе, наоборот, уменьшение предложения по сравнению с прошлым годом составило 14%.
Динамика объема предложения – количество лотов в продаже
Источник: «Азбука Жилья»
Новые проекты в апреле
Всего в апреле на рынок новостроек вышло 6 новых жилых комплексов, рассчитанных на 4 тыс. лотов согласно текущим проектным декларациям. Три проекта относятся к массовому сегменту, два к бизнес-классу и один – к премиум-классу. Три проекта из шести представляют собой апартаменты – два проекта в низком ценовом сегменте («My Space в Зеленограде», «Connect» в Выхино-Жулебино) и комплекс премиум-класса «Ahead» от ВСК Инвест в районе Филевский парк.
Общий большой объем лотов новых проектов обеспечен всего одним масштабным проектом – ЖК «Лучи-2» от ЛСР. Это вторая очередь одноименного комплекса, который застройщик развивает в районе Солнцево. Согласно проектным декларациям, новые корпуса рассчитаны на 2,7 тыс. лотов.
Цены
В апреле на рынке новостроек Москвы снова отмечен рост цен. Положительная динамика получается беспрерывная уже 13-й месяц подряд. По итогам апреля средняя стоимость на рынке новостроек без учета элитной недвижимости составила 359 тыс., что больше, чем в марте, на 2,3%. По сравнению с прошлым годом показатель средней стоимости на рынке новостроек увеличился на 21,7%.
В разрезе по сегментам рынка более наглядно прослеживается тенденция замедления роста цен. Цены за месяц подросли всего на 0,4% в комфорт-классе до 291,9 тыс. руб., а в бизнес-классе, наоборот, даже немного снизились – на 0,2% до 427,4 тыс. руб. В премиум-классе средняя цена квадратного метра подросла на 8,9% до 900,6 тыс. руб. – исторический максимум.
Динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м в разрезе по классам, руб.
Источник: «Азбука Жилья»
Если рассматривать в отдельности рынок апартаментов Москвы, то в апреле цены, в среднем, увеличились на 1,3%. Средняя стоимость 1 квадратного метра на рынке апартаментов без учета элитной недвижимости по итогам апреля составила 344,7 тыс. руб.
Спрос
По итогам апреля объем продаж сократился сразу на 43% по сравнению с мартом – всего на рынке новостроек «старой» Москвы было продано 4 173 лота в строящихся корпусах. Это наибольшее снижение от месяца к месяцу, не считая традиционного спада в январе, с момента начала пандемии и локдауна весной 2020 года (тогда снижение спроса составило 46%). Если в марте наблюдался определенный ажиотаж, а также согласование части сделок началось еще в феврале, то в апреле уже в полной мере сказалась текущая внешнеполитическая ситуация. В сравнении с показателями годичной давности объем продаж меньше на 42%.
Доля ипотеки в общем количестве сделок на рынке новостроек чуть подросла до 55,4% после резкого снижения в марте до 53,7%. В разрезе по классам доля ипотеки за месяц возросла только в массовом сегменте - до 63,9%. В бизнес-классе доля ипотеки снизилась до 38,8%, в элитном классе снижение до 26,9%. Последний раз такой низкий уровень доли ипотеки в бизнес-классе наблюдался весной 2019 года.
В ближайшей перспективе, если застройщикам будет необходимо удержать спрос на текущих показателях, ожидается стагнация цен. В конце летнего периода, в зависимости от развития ситуации, возможно даже снижение цен, а точнее увеличение использования различных акционных программ и скидок.
Теги: аналитика новостройки