+7 (495) 795-05-33

Результаты изменений в 214-ФЗ: рост цен на новостройки не превысит 10%

14.09.2018

Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировал возможный сценарий развития последних законодательных изменений на рынке недвижимости. В течение года можно ожидать определенные колебания цен. Часть застройщиков будет вынуждена повысить стоимость квартир в своих проектах на 5-10%, из-за изменений в законодательстве о долевом строительстве и инфляции. Однако в последующем цены скорректируются рыночной ситуацией. Мы получим насыщенный рынок с увеличенным объемом предложения, на котором число платежеспособных потребителей ограничено. В условиях, когда действуют не до конца проработанные и понятные правила игры, цена останется одним из основных факторов конкуренции в сегменте новостроек.

В настоящее время информационные сообщения о потенциальном повышении цен из-за перехода на эскроу-счета, являются частью маркетинговой политики застройщиков. В ситуации неопределенности и тревожных ожиданий покупателей, они стимулируют продажи. Статистика это подтверждает: в первой половине 2018 года в Москве заключили  45 тысяч ДДУ, что больше прошлогоднего  показателя на 44,7%. Новая схема развития и реализации жилых проектов еще изучается рынком. Даже после полного вступления изменений в 214-ФЗ 1 января 2019 года закон будет дорабатываться и изменяться.

Сейчас объем квартир в продаже после пиковых значений летом и осенью 2017 года начал постепенно снижаться. За прошедшие восемь месяцев объем предложения, выраженный в количестве квартир, снизился на 16%. Количество квартир в продаже по итогам августа впервые с декабря 2016 года стало менее 40 тыс. квартир. Однако на рынке есть и противоположная тенденция. В течение лета число новых проектов выросло. В июне-июле вышло более 20 новых жилых проектов. Влияние оказали рекордное количество выданных разрешений на строительство в июне и изменения в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля 2018 года.  Застройщики постарались начать реализацию новых проектов по старым правилам. В частности, в 1 квартале текущего года в Москве было выдано 560 разрешений на строительство 3,8 млн кв. м, что  в 1,5  раза больше, чем за аналогичный период в 2017 года. При этом 3 млн. кв. м относится к жилой недвижимости. Можно ожидать, что в ближайшей перспективе застройщики выведут новые объемы жилья, что увеличит существующий объем предложения. Однако резкого скачка объема предложения не произойдет. С точки зрения рынка соотношение спроса и предложения определяет максимально возможный диапазон стоимости квартир. Кроме того, застройщикам сложно запускать сразу несколько проектов. Наиболее вероятно, что часть проектов будет месяцами оставаться на этапе полученного разрешения на строительство. При этом Департамент строительства Москвы намерен следить за ситуацией и отзывать разрешения в случае затягивания сроков реализации. Таким образом, можно прогнозировать, что увеличение объема предложения сдержит возможный рост цен на квартиры.

Необходимость привлекать заемные средства неизбежно повлияет на ценообразование. Сроки реализации новостроек зависят от спроса, на который влияет уровень доходов населения, курс национальной валюты и ставки по ипотечным кредитам. В существующих условиях девелоперам, по-прежнему, будет невыгодно затягивать продажи и значительно повышать стоимость квадратных метров. Это может снизить спрос. Потенциальные покупатели уйдут к конкурентам, что увеличит долю нераспроданных площадей на момент сдачи дома в эксплуатацию. В результате увеличится срок выплаты тела кредита и обременительных процентов по нему. Таким образом, затянется самая сложная фаза инвестиционных затрат. Дом построен, но продажи будут идти медленно, а кредит необходимо регулярно выплачивать. Застройщикам выгоднее привлечь клиента и выставить на продажу квартиры с дисконтом, чем ждать идеального покупателя, готового заплатить повышенную стоимость, что позволит быстрее погасить кредит. Девелоперы несут на себе нагрузку дополнительных издержек по кредиту и можно ожидать от них две стратегии: перекладывать данную ответственность на плечи покупателей или уменьшать маржинальность проектов. Для застройщиков с собственными средствами стратегия по ожиданию идеального клиента хоть и возможна, но не целесообразна с учетом постоянного ввода новых проектов на рынок.

В целом, инвестиционная модель реализации любого жилого проекта предполагает оперативную реализацию, в отличие от проектов коммерческой недвижимости, где изначально закладывается больший временной промежуток для достижения точки окупаемости. Сравнительно небольшой срок 3-4 года реализации жилых проектов был основным преимуществом девелоперов. Повышение цен приведет к увеличению сроков реализации. При этом в проектах коммерческой недвижимости после сдачи объекта в эксплуатацию сразу начинается входящий денежный поток за счет сдачи в аренду. При низких темпах реализации в жилом проекте так не получится. Никому из застройщиков не нужны построенные пустые не заселенные жилые комплексы. В результате получится объект, который только отнимает деньги на его поддержание, включая затраты на маркетинговое продвижение и реализацию. Продажа квартир в построенном доме целесообразна при клубном формате объекта. Небольшой, не многоэтажный (до 10-12 этажей) объект, или застройщиком является городская компания, строящая за счет средств бюджета города, например, УГС. При типичных для Москвы размерах проектов (многоэтажные, несколько корпусов) низкий уровень темпов продаж не приемлем с точки зрения экономики проектов.

Для покупателей важна надежность застройщика, можно ли ему доверять, будет ли проект достроен, будет ли качество на выходе соответствовать заявленному в начале строительства. Даже если дом не достроят, оплаченная сумма в определенных размерах подлежит возврату, что можно сравнить с системой страхования банковских вкладов. При новой схеме велика вероятность того, что значение бренда застройщика может снизить свое влияние на конечного потребителя, так как, на бумаге, получается более безопасная схема для покупателей квартир вне зависимости от конкретного застройщика. Это может повысить конкурентоспособность между застройщиками.

В ближайший год на рынок выйдут новые проекты, разрешение на строительство которых было получено до июля 2018 года, что увеличит объем предложения. Ипотечная ставка перестала снижаться, что отразится на замедлении роста объемов ипотечного кредитования, и соответственно, приведет к уменьшению спроса. Также, политика по ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом (менее 20%), заявленная осенью 2017 года, уменьшит объем потенциального спроса. Рост курса доллара простимулирует покупателей, имеющих рублевые накопления, и желающие сохранить свои деньги от инфляции и дальнейшего ослабления курса. Это снизит количество потенциальных потребителей будущих проектов. В связи с этим какое-либо существенное повышение цен в долгосрочной перспективе маловероятно. Следует ожидать краткосрочного повышения на уровне 5-10%, которое в последующем будет скорректировано рынком. Инфляционное изменение стоимости не являются ростом фактической стоимости жилья. При нашем уровне инфляции, если цены остаются неизменными, значит, они уменьшаются. Последние 1,5 года цены на первичном жилом рынке были на плато с минимальными сезонными колебаниями. Так что небольшое увеличение в связи с инфляцией будет вполне обоснованным, что мы и наблюдаем последние три летних месяца. Средневзвешенная стоимость квадратного метра по сравнению с концом весны 2018 года подросла на 1,3%.

 


Заявка на бесплатную консультацию

Заполните, пожалуйста, форму ниже, специалист отдела продаж
свяжется с Вами в указанное время

* поля, обязательные для заполнения

Заявка на семейную ипотеку 6%

Заполните, пожалуйста, форму ниже, специалист отдела продаж
свяжется с Вами в указанное время

* поля, обязательные для заполнения

Заявка на ипотеку

Заполните, пожалуйста, форму ниже, специалист отдела продаж
свяжется с Вами в указанное время

* поля, обязательные для заполнения

...