Последние два года рынок новостроек в столице подвергался влияниям внешних факторов: запуск программы реновации и изменения в законодательстве по реализации квартир на первичном жилом рынке. Последний отразился в рекордном количестве выданных ГПЗУ и разрешений на строительство в 2018 году, когда застройщики пытались успеть вывести новые проекты до перехода на эскроу-счета и проектное финансирование. Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировал тенденции и перспективы первичного рынка жилья.
«Объем предложения последние 1,5 года оставался на уровне 3 млн кв. м в продаже: на январь 2018 года – 3,159 млн кв. м, на конец августа 2019 года – 2,963 млн кв. м. Рынок достиг точки насыщения и застройщики аккуратно регулируют объем предложения в своих проектах, выводя дозированное количество лотов в продажу, придерживая предложение. Объем предложения остался стабильным, несмотря на то, что за 2018 г. было выдано большое количество ГПЗУ и разрешений на строительство. При этом количество проектов в реализации на территории «старой» Москвы поменялось не сильно: 309 жилых комплексов на начало 2018 года и 316 комплексов на август 2019 года», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
При относительно стабильном объеме предложения, наблюдается уменьшение масштабности проектов. В начале 2018 года доля проектов, в которых экспонировалось более 500 лотов, составляла 40% от общего объема предложения (в количественном выражении это было 25 проектов). На данный момент это 14 проектов и их доля составляет 21%, что, свидетельствует о сдерживании предложения застройщиками. Количество новых масштабных проектов, рассчитанных на 1 тысячу квартир/ апартаментов и больше, в последние 2-3 года уменьшалось. В 2017 году на рынок вышло 11 подобных проектов, в 2018 году – 20 проектов, за 8 месяцев 2019 года – только 2 проекта.
В связи с мало меняющимся объемом предложения, для анализа текущей ситуации на первичном рынке необходимо рассмотреть другие показатели: количество корпусов в продаже, количество новых проектов, вышедших на рынок и количество выданных ГПЗУ на жилые проекты.
Количество корпусов в продаже выросло с 665 единиц на начало 2018 года до 762 единиц на август 2019 года. Это свидетельствует как о расширении текущих проектов в реализации, так и о запуске новых проектов. Новые проекты не откладывались на полку, а активно запускались, что отразилось на структуре предложения рынка с точки зрения стадии строительной готовности. Количество проектов, реализуемых на стадии котлована на конец 2018 года увеличилось за полгода на 36%.
В 2018 году наблюдалось максимальное количество выхода новых проектов, а в 2019 году произошло снижение. Так, в 2017 году вышло 58 новых проектов, в 2018 году – 68 новых проектов, а за 8 месяцев 2019 года – только 29 проектов. Последние 3-4 месяца года характеризуются высокой активностью застройщиков, но уже очевидно, что рекорд прошлого года не будет побит. Проекты, вышедшие в продажу в 2019 году, это проекты, которые готовились в 2017-2018 гг., то есть в период неопределенности, когда появилась программа реновации, начали прорабатывать и постепенно запускать изменения в законодательстве по реализации новостроек.
Третьим фактором, характеризующим тенденции предложения, является количество выданных ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Количество выданных ГПЗУ является, своего рода, сигналом того, что будет с рынком в среднесрочной перспективе и как оценивают ситуацию на рынке застройщики – благоприятную для запуска новых проектов и продолжения текущих или нет. В этом отношении 2019 год стал показательным периодом. Девелоперы, получившие ГПЗУ, рассчитывали на реализацию проектов по новым правилам.
Всего за 8 месяцев 2019 года на территории Москвы было выдано 268 ГПЗУ, которые группируются в 207 проектов (территория проекта разбита на несколько участков необходимо получать ГПЗУ на все участки в отдельности). 119 ГПЗУ получены Департаментом строительства города Москвы или другой структурой города. Большая часть из них предназначена для объектов реновации в «старой» Москве.
Оставшиеся 88 ГПЗУ – это проекты, развиваемые частными компаниями, для реализации жилья на первичном рынке. Если убрать ГПЗУ полученные в рамках уже реализуемых проектов, к примеру, вторая очередь, или новые корпуса, то остается 65 будущих проектов. 31 проект локализован в «старой» Москве от известных крупных застройщиков (Донстрой, Инград, Эталон, Tekta Group, ГК ПИК, ЛСР, MR Group). Таким образом, крупнейшие застройщики благоприятно смотрят на перспективы рынка, планируя новые жилые комплексы. Общая площадь земельных участков под проекты от застройщиков в «старой» Москве – более 1 млн кв. м. По предварительной оценке, это получается потенциально 4-4,5 млн кв. м продаваемой жилой площади.
«В ближайшей перспективе объем предложения на рынке новостроек останется стабильно высоким. В дальнейшем ожидается продолжение интенсивного развития текущих проектов. Набранные объемы будут осваиваться и увеличится количество корпусов в реализации. В настоящий момент количество новых проектов стабилизируется после вступления в силу изменений в законодательство и больше не ожидается таких скачков, как в 2018 году. Недавнее получение ГПЗУ на новые проекты ключевыми столичными застройщиками свидетельствует о благоприятном видении развития рынка с их стороны», - говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
