— Владимир, в 2010 г. одни игроки на рынке недвижимости начали менять, корректировать свой бизнес, оптимизировать расходы, другие, наоборот, выпустили ряд новых проектов. Считаете ли вы, что ваша компания вышла на новый этап развития?
— Мы с уверенностью можем говорить о том, что стабильно работали в кризис. И в 2010 г. агентство «Азбука Жилья» активно развивало свою сеть филиалов на территории Москвы, открыв три новых офиса. В конце 2009 г. в компании был создан собственный отдел консалтинга и аналитики, объединяющий экспертов рынка жилой и коммерческой недвижимости, а также специалистов в области инвестиций, девелопмента, финансового анализа и архитектуры. Мы расширили свою продуктовую линейку и теперь работаем не только в сегментах продажи, покупки и аренды, но и оказываем профессиональные консалтинговые услуги. Мы также расширили общение с прессой: участвуем в конференциях, круглых столах, номинируемся на профессиональные премии и, конечно, всегда рады делиться своими исследованиями, данными, информировать о новостях компании. Анализируя уходящий год, я считаю, что наш бизнес действительно развивался, причем в разных направлениях.
— И как вы оцениваете нововведения?
— Новые направления работы — консалтинг, PR — вызвали интерес к нам со стороны не только клиентов, физических лиц, но и правообладателей, инвесторов, застройщиков.
К реализации были привлечены новые объемы на рынке новостроек. Для наших шести отделений вторичной недвижимости стали уже традиционными тематические консультационные семинары, проводимые для посетителей.
Мы внимательно следим за состоянием рынков новостроек, вторичного жилья, аренды в Москве и более чем в 100 городах Подмосковья. Основной инструмент измерения состояния рынка недвижимости — индексы цен. Они дают четкую картину происходящего и позволяют быстро принимать необходимые решения. Мы рассчитываем их еженедельно и размещаем на своем сайте. Эта информация всегда доступна, актуальна и достоверна. Для расчетов используем широкий спектр надежных, авторитетных источников и отлаженные автоматизированные алгоритмы обработки.
Конечно, индекс не является для конкретного покупателя или продавца руководством к действию и гарантией того, что именно за такую цену он сможет продать свою квартиру, однако позволяет отслеживать состояние рынка, понять, где жилье дешевеет, а где дорожает, это удобный первичный инструмент для тех, кто готовится инвестировать свои средства в недвижимость. Для решения более сложных задач необходимо обратиться к консультантам, которые на основе точных данных, собственного опыта и мнений экспертов компаний смогут дать достоверную оценку и предоставить актуальную информацию.
— Перейдем непосредственно к рынку. Какая же сейчас ситуация с новостройками нижнего ценового сегмента: общий объем, строительная готовность объектов, основные тенденции. Оправдались ли прогнозы, данные в начале 2010 г.?
— Сегмент первичного жилья продолжает уверенно демонстрировать все признаки восстановления. На рынок выходят новые проекты. По итогам сентября объем предложения как в Москве, так и в Подмосковье увеличился. В настоящее время в столице в открытой продаже представлено около 370 жилых корпусов, в Подмосковье — более 580. Причем около 70% в столице и 60% в области — это дома на последних стадиях строительной готовности. Уверенный рост предложения в готовых домах — результат завершения проектов, стартовавших в 2006–2008 гг. Небольшое количество вышедших новых проектов на протяжении 2009 — начала 2010 г. привело к преобладанию в структуре предложений значительной доли построенных либо готовых к заселению домов, после реализации которых может образоваться дефицит готового жилья как наиболее ликвидного на сегодняшний день продукта. Доверие покупателей к проектам, находящимся на ранней стадии готовности, восстанавливается, но медленно. Разница в цене между построенным и строящимся домами в настоящий момент составляет около 10%, после сдачи дома ГК цена вырастает еще на 5%. Сейчас покупатель предпочитает при наличии такой возможности заплатить на 10–15% дороже, но приобрести квартиру в построенном доме, готовом к заселению, чем вкладываться в стройку.
— Как ведут себя покупатели? Что вы можете сказать о соотношении спроса и предложения на рынке новостроек нижнего ценового сегмента?
— Высокая активность покупателей в течение последнего квартала 2009 г. и девяти месяцев 2010-го позволила рынку поглотить весь предложенный застройщиками объем. С начала года его рост составил всего 2% в Москве, около 11% — в Московской области. Срок экспозиции квартир сократился с 3–3,5 месяца в прошлом году до 2–2,5 месяца осенью 2010 г. Это практически соответствует средним показателям, фиксируемым на рынке до начала финансового кризиса. Особой популярностью пользуются небольшие квартиры, что в совокупности с посткризисной коррекцией стоимости квадратного метра привело к уменьшению среднего бюджета покупки.
— Цена квадратного метра сегодня и завтра. Какие основные факторы, на ваш взгляд, повлияют на нее в перспективе? Как изменилась стоимость жилья по сравнению с прошлогодней?
— Заметная активность покупателей и незначительный положительный ценовой тренд подтверждают прохождение «дна». Сейчас наблюдается баланс спроса и предложения, при котором цены на новостройки растут незначительно, на уровне инфляции, 10–12% в год. В ближайшей перспективе активный рост стоимости квартир может сдерживаться сокращением доли готовых объектов и появлением проектов на более ранней стадии строительства, в которых застройщики будут удерживать низкие по сравнению с готовым жильем цены, стимулируя тем самым продажи.
— Ипотека и альтернативные сделки. Можно ли говорить сегодня о том, что они обеспечивают формирование дополнительного спроса на рынке новостроек нижнего ценового сегмента Москвы и Московской области?
— Доля сделок на рынке новостроек с привлечением ипотечных средств в настоящее время составляет около 7% на рынке Москвы и 2–3% в области. Высокие требования к аккредитации строительных объектов и покупателям квартир пока не позволяют в полной мере воспользоваться данным инструментом в сегменте новостроек. До кризиса в Московском регионе его доля составляла 20–30%.
Альтернативные сделки, зачет стоимости старой квартиры — реальная возможность решения своих жилищных вопросов. Процент сделок по указанной схеме, по данным агентства «Азбука Жилья», достигает 5–7%.
— Что сейчас происходит на вторичном рынке. По-прежнему ли он достаточно инертен по сравнению с сегментом первичного жилья?
— По нашим данным, в сентябре 2010 г. уровень потенциального спроса на рынке вторичной недвижимости в Москве увеличился более чем на 20%, в Подмосковье — почти на 10%. В отличие от августа, когда покупатели только начали интересоваться сложившейся рыночной ситуацией и не спешили выходить на сделки, сентябрь показал, что количество совершенных операций с жильем в столице возросло почти на четверть, в городах Московской области — на 12%.
Повышение активности отмечено и со стороны продавцов. В сентябре объем предложения квартир на вторичном рынке недвижимости в Москве, по данным АН «Азбука Жилья», увеличился на 11,7%, в Подмосковье — на 8,5% относительно августа.
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Москве в сентябре увеличилась на 0,7%, а Подмосковное жилье подорожало на 1,1% относительно августа. С одной стороны, текущая ценовая ситуация свидетельствует о постепенном восстановлении рынка, с другой — демонстрирует сохраняющий баланс интересов продавцов и покупателей.
До конца года рынок вторичного жилья Москвы и Подмосковья будет расти, соответственно, увеличится и число совершаемых сделок. Годовой прирост средней цены предложения в Москве, вероятнее всего, составит около 10%, в Московской области — порядка 5–7%.
— Претерпела ли изменение кадровая политика в риэлторском бизнесе за последние полтора-два года из-за случившегося экономического кризиса?
— Рыночная ситуация, безусловно, отражается на кадровой политике. В кризисный период, я думаю, все пытались грамотно и безболезненно оптимизировать работу персонала, сохранив качество работы с клиентом на высоком уровне.
После кризиса на рынке труда появилось много профессионалов высокого класса. Мы отслеживали эту тенденцию и пригласили к сотрудничеству новых специалистов и экспертов рынка. Нам удалось привлечь в свои ряды опытных людей, а с ними появились и новые идеи, без которых невозможно развитие.
