Цены на недвижимость продолжают падать, но все медленнее. Будет ли «вторая волна» снижения - неизвестно. Покупатели боятся переплатить, продавцы – продешевить. И кажется, что в связи с дефицитом наличности в карманах стоит стремиться к совершению безденежных сделок - то есть меняться квартирами, как в старые добрые времена.
Однако, утверждение, что в связи с кризисом возросла популярность сделок обмена, совершенно не соответствуют действительности. На вторичном рынке Москвы и Московской области до 95% сделок по-прежнему составляют «альтернативы», а мена и обмен - ничтожную часть от всего объема заключаемых сделок. И сложность тут заключается в том, что подобрать две квартиры, равноценные или полностью подходящие партнерам по сделке, практически невозможно. Такой поиск может длиться годами. Шансы совпадения, когда Ивана Петровича абсолютно и полностью устроит квартира Петра Ивановича, а Петра Ивановича – квартира Ивана Петровича, близки к нулю.
Технология обмена квартир через куплю-продажу (так называемые альтернативные сделки) была разработана в начале 90-х годов. На деньги, полученные от продажи квартиры, собственники покупали любую квартиру, находящуюся на рынке недвижимости, в зависимости от своих желаний и возможностей. Главный вопрос обмена через куплю-продажу: не сколько стоит квартира, а что на эти деньги можно купить.
Что на что меняется?
Разберемся с терминами. «Обмен» предполагает сделку с неприватизированными квартирами, ее осуществляют наниматели жилья. «Мена» - это сделка между собственниками: они, соответственно, «махаются» жильем, которым владеют на правах собственности.
Наиболее распространенная схема – это обмен сопоставимыми по площади и качеству квартирами между двумя семьями. Существует еще родственный обмен, когда меняется не квартира целиком, а её часть (например, одна комната). В этом случае въезжающие вселяются в квартиру в качестве членов семьи нанимателя.
Встречается и такая схема, как принудительный обмен. Он происходит, когда члены бывшей семьи не могут договориться мирным путем об условиях обмена квартиры. В этом случае подается иск в суд, и обмен происходит в соответствии с вынесенным судом решением. Сейчас сделки обмена можно провести с помощью агентств недвижимости.
Существуют также варианты обмена неприватизированного жилья на «приватизированное» - между нанимателем и собственником.
Шаг вправо, шаг влево - расстрел
Нужно знать о множестве ограничений, наложенных «безденежные» сделки. Они, заметим, существенно снижают свободу и без того небогатого выбора. Например, обмен московской квартиры на квартиру в другой области или республики РФ осуществляется только с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые квартиры.
На сделки по обмену наложены ограничения, если в договоре найма не прописано право нанимателя на обмен; если условия одной из сторон в результате сделки ухудшатся, и она будет считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий; если получаемая жилая площадь меньше социальной нормы на одного человека и др. Так что мнение, что сделка обмена - это спасительный круг для нанимателей социального жилья, ошибочно.
Тот же самый обмен, съезд или разъезд во много раз быстрее и удобнее проводить через альтернативную сделку. Если семья ограничена в средствах, и не может доплачивать за «лишние метры», то это обязательно будет учтено риэлтором. Он подберет нужный вариант по сопоставимой стоимости. Только сделает он это гораздо быстрее, поскольку в его распоряжении десятки тысяч предложений.
Эксперты агентства недвижимости «Азбука жилья» рекомендуют: собственнику имущества, желающему обменять свою квартиру на альтернативную площадь, всегда проще обратиться к риэлтору, который в кратчайшие сроки найдет покупателя на его квартиру. За это время клиент сможет подобрать себе подходящий вариант из базы агентства.
Доплата не законна, но всегда присутствует!
Еще один недостаток обмена – это его негибкость и косность. Все давно знают, что рыночная стоимость квартиры определяется десятками факторов – административным округом, ближайшим окружением, уровнем инфраструктуры, состоянием экологии. Сделки обмена часто игнорируют объективные законы рынка. Так, в соответствии с законодательством (Временное положение о порядке обмена (мены) жилых помещений в г. Москве, ст. 5 п. 2) обмен не допускается, если сделка носит корыстный (фиктивный характер). Получается, что доплата при совершении обмена незаконна, так как может рассматриваться как обмен с целью получить материальную выгоду, то есть корыстный обмен.
Поскольку доплата при обмене жилыми помещениями незаконна, то риэлтор в принципе не участвует в урегулировании этого вопроса. Если она все же производится, то согласуется между нанимателями помещений в ходе переговоров. Преимущества у того, кто лучше знает рынок и умеет в выигрышном свете преподнести каждую особенность своей квартиры. Предположим, одна из сторон требует доплаты за десяток лишних метров. Наниматель меньшей по площади квартиры может отметить, что его дом находится в более престижном округе, что он стоит не на первой линии домов и его жители не задыхаются от автомобильных выхлопов. Можно напомнить, что в соседнем дворе расположена престижная гимназия, в шаговой доступности – множество продуктовых супермаркетов и крупный торговый центр, что до метро – пять минут пешком… Так что еще вопрос, кто кому должен доплачивать!
Выгодное время для обмена
Несмотря на описанные выше ограничения и минусы безденежного формата сделок, говорить о полной их неликвидности было бы неверно. При росте цен на недвижимость выгодно менять квартиру большей площади на меньшую с целью получения доплаты. А в сегодняшней ситуации, когда цены на квадратные метры идут вниз, актуальны равнозначные обмены и обмены с меньшей площади на большую, так как разница между стоимостью квартир уменьшается.
Когда лучше всего меняться – сейчас или попозже, когда рынок придет в равновесие? Для тех, кто принципиально собирается именно меняться жильем, нет необходимости ждать лучших времен. «Ведь их квартира и квартира на обмен равны по умолчанию в цене», - подсказывают эксперты из «Азбуки жилья».
И резюме
Обмен и мена – сделки, мягко говоря, своеобразные. Тут очень важно попасть «в десятку», подобрав всем подходящие варианты и счастливо избежать множества законодательных ограничений. Такие сделки идеально подходят для родственников. Так что конкуренцию альтернативным сделкам – самым популярным на нашем рынке – они составить не могут, и уж тем более, «главенствовать» на рынке не будут никогда. И все же, если Вы хотите провести мену квартиры - обращайтесь к профессионалам рынка недвижимости. Это сохранит Ваши нервы и деньги!
По всем вопросам связанным с куплей и продажей квартир на вторичном рынке жилья, звоните
(495) +7 (495) 182-20-00 и приезжайте
гор. Москва, переулок Сивцев Вражек, д.29.
Для Вас агентство недвижимости "Азбука Жилья" работает в будние и выходные дни!
Подготовлено пресс-службой агентства недвижимости "Азбука Жилья" по материалам интернет-журнала Metrinfo.ru (прочитать стать полностью)
← Обратно к списку
