С января 2019 года было выдано ГПЗУ на 29 новых жилых проекта в границах «старой» Москвы, без учета проектов, реализация которых уже началась в течение года, проектов реновации и других проектов, относящихся к структурам города. Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировал географию размещения новых жилых проектов и потенциал застройки.
Всего с начала этого года было выдано ГПЗУ на развитие 1 236 797 кв. м территорий в границах «старой» Москвы, а общее количество проектов составляет 29. Это именно потенциальные новые проекты от частных застройщиков, которые, с большой долей вероятности, в ближайший год появятся на карте города.
Промышленные территории составляют значительный земельный ресурс для развития новых жилых комплексов. На промышленные площадки приходится 67% (825 382 кв. м) из общей совокупной площади территорий, рассмотренных 29 проектов.
Более 1 млн кв. м участков под новые проекты расположены в зоне между Третьим Транспортным кольцом и МКАД. Всего на данную зону пришлось 23 из 29 планируемых проектов.
Площадки под новые жилые комплексы представлены во всех округах «старой» Москвы. Наибольшая площадь территорий для новых жилых проектов сосредоточена в ВАО – 3 проекта общей площадью земельных участков в размере 358 876 кв. м, что составляет почти треть от суммарной площади территорий планируемых проектов. Далее идет ЗАО – 6 проектов с общей площадью территории 225 119 кв. м. И на третьем месте находится САО тоже с 6 проектами – совокупная площадь территорий 205 747 кв. м.
В пятерку районов с наибольшими объемами перспективной застройки входят Богородское, Даниловский, Раменки, Тимирязевский и Текстильщики.
На район Богородское приходится максимальная доля от общего объема застраиваемых территорий – 28%. В этом районе планируется освоение территории промзоны «Красный Богатырь» общей площадью 34,6 га. В основном здания используются для сдачи в аренду под офисы. В связи с масштабом территории в этом районе в перспективе ожидается максимальный прирост жилья на первичном рынке.
Даниловский район долгое время характеризовался высокой строительной активностью на жилом рынке. На протяжении нескольких лет ведется застройка промышленной территории ЗИЛ. В ближайшей перспективе планируется сразу три крупных проекта. В уже анонсированном компанией Эталон ЖК Central Park на территории Нагатинской поймы ожидается начало продаж. На территории промзоны ЗИЛ представлен еще один объект – совместный проект компаний ЛСР и АФК Система неподалеку от реализуемого ЖК «ЗилАрт». Ближе к центру города, компанией MR Group планируется проект на ул. Дубининская на части промышленной территории ЗВИ.
В районе Раменки выделено сразу 4 территории под новые проекты. Данный район активно застраивается с момента продления ветки метрополитена. На его территории есть много неосвоенных площадок. За последний год объем предложения новостроек в районе вырос на 51%. Сейчас в реализации 12 жилых комплексов с 50 корпусами. От проектного объема в размере 694 тыс. кв. м в реализации на данный момент осталось 59% или 410 тыс. кв. м, что составляет максимальное значение из рассматриваемых пяти районов. Активно разрабатываются новые проекты на незастроенных территориях района. В частности, разрабатывается проект на 1-м Сетуньском проезде у северо-западной границы района, рядом с Третьим транспортным кольцом. По предварительной архитектурной концепции жилая площадь проекта составит около 51 000 кв. м. Несмотря на потенциальные новые проекты, динамика стоимости в районе с высокой долей вероятности останется положительной, так как большинство новых проектов реализуются в формате бизнес-класса и элитного сегмента.
В районе Тимирязевский планируется развитие крупного жилого проекта на территории бывшего автокомбината №3 на 3-м Нижнелихоборском проезде. А в районе Текстильщики компания ПИК разрабатывает очередной масштабный проект в ЮВАО на территории Московского жирового комбината. По предварительным данным на данной территории можно возвести порядка 255 000 кв. м жилой площади (общая площадь проекта – 360 000 кв. м).
В районе Текстильщики минимальный объем предложения из данных пяти районов: всего 1 жилой комплекс с 1 корпусом. Строительная активность в районе невысокая из-за ограниченного количества площадок. Если не брать в расчет объекты реновации, то возможность развития есть только на промышленных территориях в северо-западной части района, где компания ПИК разрабатывает очередной масштабный проект на территории Московского жирового комбината. По предварительным данным на территории можно возвести порядка 255 000 кв. м жилой площади (общая площадь проекта – 360 000 кв. м).
«Вероятность реализации проанализированных проектов достаточно высокая, так как девелоперами в основном выступают крупнейшие застройщики Москвы. Потенциальная площадь обозначенных планируемых жилых проектов составляет около 5 млн кв. м, что является существенным заделом с учетом того, что текущий объем предложения на рынке новостроек составляет 3 млн кв. м. Несмотря на переход первичного рынка на работу через эскроу-счета в этом году, активность застройщиков остается на высоком уровне», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
