АКТУАЛЬНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ - Агентство недвижимости Азбука Жилья рекомендует

АКТУАЛЬНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Инвестиции в недвижимость являются одним из популярных консервативных способов вложения имеющихся денежных средств. Однако для инвестирования в жилую недвижимость совсем не обязательно иметь 100% от стоимости квартиры. Существуют различные инструменты типа ипотеки, трейд-ин, срочной продажи другой имеющейся собственности. Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировал различные варианты покупки жилой недвижимости без необходимости иметь сразу всю сумму сделки.

Ипотека

Ипотека уже широко известный механизм привлечения денежных средств для покупки квартиры как на первичном, так и на вторичном жилом рынке. Удивительно, но данный классический инструмент покупки жилой недвижимости получил широкое распространение на отечественном рынке сравнительно недавно – всего около 15 лет. Однако сейчас, на рынке новостроек «старой» Москвы уже больше половины сделок проходит с привлечением ипотеки. Рост доли ипотеки особенно сильно подстегнули события последних полутора лет (пандемия, льготная ипотека, колебания курса рубля). В последние несколько месяцев ее доля в массовом сегмент находится на уровне 70%, а в бизнес-классе – 57%.

Как ни странно, услугами ипотеки пользуются покупатели новостроек не только массового сегмента, но и покупатели квартир класса премиум и даже де-люкс. Для покупателей дорогих квартир в престижных комплексах, зачастую, бывает выгодно взять ипотеку на небольшой срок, пока аккумулируются денежные средства, а потом, когда будет возможно, просто погасить весь объем кредита.  

Ипотека является одним из важнейших факторов спроса на жилом рынке – она оказывает большое влияние на динамику покупательской активности. В период 2017 года – начала 2019 года общий тренд снижения ипотечных ставок поддержал восстановление и рост покупательской активности. А в период с середины лета 2020 года по июль 2021 года, когда, благодаря программе льготной ипотеки, процент по кредиту был установлен на уровне 6,5%, продажи на первичном жилом рынке били все рекорды – некоторые месяцы демонстрировали рост продаж от года к году на уровне 70-80%.

На текущий момент программа льготной ипотеки в Москве прекратила свое действие в прежнем формате, а из-за повышения ключевой ставки ЦБ, в ближайшее время прогнозируется рост ипотечных ставок. На текущий момент средневзвешенная ставка во многих банках составляет уже порядка 8-8,5%.

Трейд-ин

Трейд-ин представляют собой продажу имеющейся квартиры с целью приобретения квартиры на первичном жилом рынке в новостройке у застройщика – все в рамках одного процесса. Сделка может быть без денег, с доплатой или, наоборот, в конце у покупателя еще останется определенная часть денежных средств от реализации текущей квартиры за вычетом расходов на приобретение новой.

В ближайшей перспективе значимость услуги трейд-ин, взаимозачета вторичного жилья на новостройку, будет только возрастать в связи с неопределенной экономической обстановкой и отсутствием долгосрочного роста доходов населения. Учитывая то, что не все хотят брать ипотечный кредит, и уровень платежеспособности населения падает, покупатели рассматривают другие пути приобретения жилья. При этом все больше покупателей готовы рассматривать трейд-ин еще и потому, что для них эта услуга работает как служба одного окна. Прежде всего, покупкой по трейд-ин интересуются покупатели, которые не имеют собственных средств или не хотят брать большой ипотечный кредит. Желая приобрести квартиру в новостройке, они продают квартиру на вторичном рынке и приобретают жилье в новом доме.

В Московском регионе доля покупателей, которые отдают предпочтение покупке жилья в новостройке по схеме трейд-ин, растет последние несколько лет. Агентство недвижимости «Азбука Жилья» с 2016 года успешно работает с ведущими застройщиками г. Москвы и Московской области по программам трейд-ин. Уже накоплен значительный опыт работы по различным программам и условиям.

На сегодняшний день трейд-ин – это альтернатива ипотеке, финансовый рычаг, чтобы приобрести квартиру в новом современном жилом фонде без привлечения ипотеки или с минимальными заемными средствами. В ближайшие два года доля сделок по трейд-ин может достигнуть 10% от общего количества сделок на рынке новостроек.

Продажа квартиры / Альтернатива

Другим распространенным инструментом использования текущей квартиры для покупки новой является срочная продажа или альтернатива, что чаще используют те, кто хочет приобрести себе квартиру не на первичном, а также на вторичном рынке.

“Альтернативный обмен квартиры”, по сути, означает выстраивание схемы сделки таким образом, чтобы можно было продать текущую квартиру и одновременно купить другую, заранее выбранную.

Также в зависимости от ситуации покупателя можно и просто продать квартиру. Если денежные средства нужны оперативно, то нужна срочная продажа, как правило, в течение месяца. Подобная продажа в зависимости от характеристик месторасположения и самой квартиры потребует определенного дисконта, в размере 5-15% от средних цен по району расположения.

В завершение следует отметить преимущества и недостатки инвестирования на первичном и вторичном рынке. Квартира в новостройке имеет преимущество того, что она находится в новом современном жилом комплексе, а также она без юридического следа правообладателей, никаких подводных камней в этом отношении. С другой стороны, зачастую, будет необходимо делать полный ремонт и отделку, а также какое-то время жить с шумом от ремонта соседних квартир.

Квартира на вторичном рынке позволяет более гибкий выбор района расположения, в зависимости от пожеланий покупателя. Также за последний год цены на новостройки росли существенно более высокими темпами (примерно 30% роста стоимости за год), что в результате привело к тому, что в уже 52 районах средняя стоимость квадратного метра превышает среднюю стоимость на вторичном рынке. То есть больше, чем в половине районов, где представлены новостройки. В качестве недостатков покупки квартиры на вторичном рынке можно отметить менее прозрачную юридическую составляющую, наличие прописанных людей, а также сравнительно более высокий процент по ипотечному кредиту по сравнению с покупкой квартиры на вторичном рынке.