Договор найма жилья: зачем он нужен и как составить договор аренды квартиры в Москве

Рынок аренды развивается в крупных городах, и многие участники сделки предпочитают обезопасить себя от возможных проблем и оформить договор найма. В этой статье мы расскажем, в чем суть договора найма жилья, почему его не стоит путать с договором аренды и на что нужно обратить внимание при его составлении.

Что такое договор найма

В повседневной речи обычно говорят «договор аренды», подразумевая договор коммерческого найма жилья. В этом случае владелец квартиры или дома сдаёт объект другому человеку.

Важно обратить внимание на два разных понятия – договор аренды жилого помещения, заключённый с юридическим лицом, и договор коммерческого найма жилого помещения, который заключается между физическими лицами. Они четко разделены законом, и эту разницу необходимо понимать.

Если один человек сдает жилье другому, то речь идёт о договоре коммерческого найма жилого помещения. Он регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон – юридическое лицо. Недвижимость в этом случае может быть как жилая, так и коммерческая.

Зачем нужен договор найма

В документе владелец квартиры, комнаты или дома и арендатор фиксируют свои права и обязанности. Они могут внести в договор свои индивидуальные пожелания – например, там можно прописать, что квapтиpaнт должен жить в квартире вместе с животными. Ho ecли apeндaтop нapyшит этo ycлoвиe, владельцу придётся выселять  eгo тoлькo чepeз cyд.

Обычно договор заключается на определённый срок. Если в документе нет этого пункта, то по закону такой договор считается заключенным на 5 лет (статья 683 Гражданского кодекса РФ).

По закону, договор найма жилья сроком более 1 года необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Часто стороны заключают договор на срок менее 12 месяцев (обычно сроком на 11 месяцев и 364 дня) – тогда регистрация не требуется. Делается это для того, чтобы не тратить силы и время на регистрацию договора и не платить пошлину.

Собственники квартиры, как правило, регистрируют договор в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не могут контролировать число проживающих и состояние жилья. В этом случае эта процедура даёт дополнительные гарантии. Квартирантов, конечно, регистрация договора также дополнительно защищает: в нём прописывают срок найма. Можно не волноваться, что хозяин попросит съехать и придётся экстренно искать новое жилье.

Какие права собственника стоит прописать в договоре найма

Бывает так, что владелец хочет в перспективе продать квартиру, но рыночные условия не самые удачные. Или человек не готов тратить силы на поиск покупателя, взаимодействие с агентом и оформление сделки. Чтобы квартира не простаивала, он решает сдать ее на время, например, на год. Но через полгода владелец неожиданно нашёл покупателя или цены на рынке начали расти, и он решил продать недвижимость.

В этом случае выселять арендаторов совсем не обязательно – договор аренды продолжит действовать и после продажи квартиры. Квартирантов можно передать новому владельцу жилья – условия проживания для них не поменяются. На практике люди договариваются друг с другом, но если в договоре будет четко прописан этот пункт – сделать это будет значительно проще.

Какие права собственника стоит прописать в договоре найма

Следующий момент – это заселение арендатором в квартиру его родственников или друзей. Чтобы избежать подобной ситуации, количество проживающих в квартире людей должно быть прописано в договоре. Если арендатор, например, решил жить в квартире со своей девушкой или к нему приехал из другого города брат, то обязательно необходимо получить письменное согласие собственника – это убережёт обе стороны от неприятностей.

Если арендатор поселил в квартире многочисленную родню, то владельцу стоит направить пиcьмeннyю пpeтeнзию и пepeчиcлить пyнкты дoгoвopa, кoтopыe oн нapyшил. Обычно на выселение лишних жильцов даётся 10 дней. Если они по-прежнему будут проживать в квартире – договор можно расторгнуть через суд. Исключение – несовершеннолетние дети арендатора. Их выселить из квартиры нельзя.

Пoмимo дoгoвopa нaймa жилья, cтopoны cocтaвляют aкт пpиeмa-пepeдaч квapтиpы, где фиксируется ее состояние и опись имущества. Пpeждe чeм пoдпиcaть дoкyмeнт, квapтиpaнтy нyжнo внимательно осмотреть вeщи. Все дефекты отделки, мебели и предметов интерьера должны быть отмечены в договоре. В противном случае собственник квapтиpы мoжeт пoтpeбoвaть вoзмecтить yщepб зa вещь, которая была испорчена еще до заселения квартиранта. Если, например, в квартире находился диван с протертой обивкой, и это было указано в акте, то арендатору не придётся платить за порчу имущества.

Что должно быть прописано в договоре найма

Договор найма жилья – основной документ для обеих сторон сделки, который заключается в письменном виде. Чтобы избежать неприятностей в будущем, важно составить его максимально подробно и понятно.

Договор должен обязательно содержать:

  • Паспортные данные нанимателя и наймодателя (их нужно обязательно сверить), а также паспортные данные тех, кто будет жить в квартире.
  • Адрес дома, этаж и номер квартиры, а также ее параметры (количество комнат, площадь, наличие балкона и т.д).
  • Права и обязанности сторон.
  • Стоимость найма и порядок оплаты, в том числе как собственник будет получать оплату – наличными или переводом на карту.
  • Размер депозита, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия того, что хозяин получит компенсацию, если что-то из имущества будет испорчено. Если жилец ничего не испортит, при выселении ему вернут сумму страхового депозита.
  • Дополнительные платежи, помимо самой платы за проживание. Обычно за услуги ЖКХ платит собственник квартиры. Арендатор платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. Иногда в ежемесячные платежи входят услуги консьержа и аренда машиноместа;
  • Возможность повышения платы за жилье. Как правило, в договоре указывают, что увеличить арендную ставку в одностороннем порядке невозможно. И если собственник захочет получать доход с квартиры в размере 25 тысяч вместо 20 тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем. Поставить арендатора перед фактом не получится.
  • В договоре также прописываются условия и порядок его досрочного расторжения. Обычно это происходит в том случае, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если арендатор заверил, что будет жить один, а в итоге к нему в квартиру подселились приятели. Или он завёл собаку, которая мешает соседям и портит мебель. Другой вариант – собственник приходит проверять квартиру без предупреждения поздно вечером, открывая ее своим ключом.
  • Условия прекращения договора найма. Если собственник недоволен поведением арендатора и тем, в каких условиях содержится квартире, он может попросить его освободить ее – обычно на это дают месяц. Наниматель также обычно предупреждает собственника о том, что съезжает, за месяц.
  • Штрафные санкции. Обычно они бывают связаны с задержками оплаты. В договоре прописывается, сколько пени будет начисляться за каждый день просрочки.
  • Количество визитов собственника. Чаще всего стороны договариваются о том, что хозяин квартиры будет проверять ее состояние раз в месяц и предупреждать о времени визита. Этот пункт лучше также предусмотреть в договоре – в противном случае внезапные приходы хозяина могут выводить арендатора из равновесия.
  • Список того, что можно делать в квартире, например, курить на балконе, клеить новые обои, менять старую мебель на более современную.
  • Список ограничений, например, нельзя сверлить стены без согласия собственника, выкидывать или портить вещи, заводить животных, включать музыку по ночам и т.д.

Как составить договор найма

Сделать это можно самостоятельно – в интернете много образцов договора, которые можно доработать по своему желанию. Его не надо заверять у нотариуса. Если вы сдаёте квартиру через риэлтора, то тогда он сам подготовит договор – вам нужно будет лишь подписать его. Агент также может проконсультировать вас, как правильно составить договор.

Как составить договор найма

Если документ составил владелец квартиры, внимательно прочитайте его. Будет лучше, если спорные и непонятные пункты договора удастся обсудить перед его подписанием.

К договору также стоит приложить платёжную ведомость, которая поможет сторонам вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой – название месяца, во второй – сумма платежа, в двух оставшихся – подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег. Регулярное заполнение платёжной ведомости поможет избежать любых споров, связанных с оплатой.

Договор – гарантия собственника

Если вы ещё сомневаетесь, заключать или нет договор с арендатором, то ответ – однозначно да, стоит! Так вы убережёте себя от многих проблем. Если стороны оформляют всё честно, заранее обговорить все детали, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к арендной сделке и стремятся свести к минимуму возможные риски.

Если вы не уверены в своих силах, никогда не составляли договор найма и не знаете, как это сделать, то специалисты агентства «Азбука Жилья» с удовольствием вам в этом помогут. Они проконсультируют вас по юридическим аспектам сделки, чтобы взаимодействие с арендодателем было более комфортным.


10.03.2022
251
Рейтинг
(0)

Теги: Полезное

← Обратно к списку

Сделка с недвижимостью? Проверим и минимизируем риски
Ответьте всего на 3 вопроса и получите отличного эксперта в помощь для вашей сделки с недвижимостью!
Начать!
Бонусы после прохождения теста
Консультация риэлтора
Подборка квартир
Какой эксперт Вам нужен?
1%
Что планируете сделать?
33%
За какой период времени вы планируете осуществить свои планы?
67%
Хотите купить квартиру в Москве? Подберём варианты в 4 клика!
Ответьте на 4 вопроса и получите подборку квартир под ваши параметры! Узнайте, как сэкономить 5% на покупке квартиры в ипотеку!
Выбрать!
Бонусы после прохождения теста
Бесплатная консультация
Подборка квартир
mdi-file-document-box-check-outline Купить квартиру в Москве? в агентстве недвижимости

В каком округе Москвы рассматриваете покупку квартиры?
1%
mdi-file-document-box-check-outline Купить квартиру в Москве? в агентстве недвижимости

Сколько комнат необходимо в квартире?
25%
mdi-file-document-box-check-outline Купить квартиру в Москве? в агентстве недвижимости

Примерный бюджет на покупку квартиры
50%
Продаёте квартиру в Москве? Узнайте оценку стоимости прямо сейчас!
Ответьте на 5 вопросов и получите МАКСИМАЛЬНУЮ цену, за которую можно продать!
Начать оценку!
Бонусы после прохождения теста
Консультация риэлтора
Бесплатная оценка квартиры
mdi-file-document-box-check-outline Продаёте квартиру? Получите онлайн-оценку квартиры в 5 кликов!

Как быстро хотите продать?
1%
mdi-file-document-box-check-outline Продаёте квартиру? Получите онлайн-оценку квартиры в 5 кликов!

Где расположена Ваша квартира, которую нужно продать?
17%
mdi-file-document-box-check-outline Продаёте квартиру? Получите онлайн-оценку квартиры в 5 кликов!

Количество комнат в Вашей квартире
33%
Не хватает места? Хотите обменять старую квартиру в Москве на просторную!
Ответьте на вопросы и получите прямо сейчас 3 варианта обмена квартиры, полностью подходящие под ваши пожелания!
Начать!
Бонусы после прохождения теста
Консультация риэлтора
Скидка 50 тыс. при двойной сделке
mdi-file-document-box-check-outline Обмен квартир в Москве

Что вы хотите взамен вашего жилья?
1%
mdi-file-document-box-check-outline Обмен квартир в Москве

Какое жилье Вы хотите обменять?
25%
mdi-file-document-box-check-outline Обмен квартир в Москве

Сколько у Вас комнат?
50%
Бесплатный подбор квартиры в новостройках!
Совершенно бесплатно подберем для Вас подходящую квартиру от застройщика по лучшей цене из единой базы 360+ новостроек Москвы и Подмосковья!
Выбрать!
Бонусы после прохождения теста
Консультация риэлтора
Подборка квартир
mdi-file-document-box-check-outline Купить квартиру в новостройке? В агентстве новостроек

Где рассматриваете покупку квартиры?
1%
mdi-file-document-box-check-outline Купить квартиру в новостройке? В агентстве новостроек

Выберите интересующий административный округ Москвы
11%
mdi-file-document-box-check-outline Купить квартиру в новостройке? В агентстве новостроек

В каком городе хотите купить квартиру?
22%
Служба контроля
качества услуг
Есть вопросы или жалобы?
Напишите нам
Подпишитесь на новости
Telegram WhatsApp Позвоните мне Позвоните мне