Договор найма жилья: зачем он нужен и как составить договор аренды квартиры в Москве

Рынок аренды развивается в крупных городах, и многие участники сделки предпочитают обезопасить себя от возможных проблем и оформить договор найма. В этой статье мы расскажем, в чем суть договора найма жилья, почему его не стоит путать с договором аренды и на что нужно обратить внимание при его составлении.

Что такое договор найма

В повседневной речи обычно говорят «договор аренды», подразумевая договор коммерческого найма жилья. В этом случае владелец квартиры или дома сдаёт объект другому человеку.

Важно обратить внимание на два разных понятия – договор аренды жилого помещения, заключённый с юридическим лицом, и договор коммерческого найма жилого помещения, который заключается между физическими лицами. Они четко разделены законом, и эту разницу необходимо понимать.

Если один человек сдает жилье другому, то речь идёт о договоре коммерческого найма жилого помещения. Он регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон – юридическое лицо. Недвижимость в этом случае может быть как жилая, так и коммерческая.

Зачем нужен договор найма

В документе владелец квартиры, комнаты или дома и арендатор фиксируют свои права и обязанности. Они могут внести в договор свои индивидуальные пожелания – например, там можно прописать, что квapтиpaнт должен жить в квартире вместе с животными. Ho ecли apeндaтop нapyшит этo ycлoвиe, владельцу придётся выселять  eгo тoлькo чepeз cyд.

Обычно договор заключается на определённый срок. Если в документе нет этого пункта, то по закону такой договор считается заключенным на 5 лет (статья 683 Гражданского кодекса РФ).

По закону, договор найма жилья сроком более 1 года необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Часто стороны заключают договор на срок менее 12 месяцев (обычно сроком на 11 месяцев и 364 дня) – тогда регистрация не требуется. Делается это для того, чтобы не тратить силы и время на регистрацию договора и не платить пошлину.

Собственники квартиры, как правило, регистрируют договор в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не могут контролировать число проживающих и состояние жилья. В этом случае эта процедура даёт дополнительные гарантии. Квартирантов, конечно, регистрация договора также дополнительно защищает: в нём прописывают срок найма. Можно не волноваться, что хозяин попросит съехать и придётся экстренно искать новое жилье.

Какие права собственника стоит прописать в договоре найма

Бывает так, что владелец хочет в перспективе продать квартиру, но рыночные условия не самые удачные. Или человек не готов тратить силы на поиск покупателя, взаимодействие с агентом и оформление сделки. Чтобы квартира не простаивала, он решает сдать ее на время, например, на год. Но через полгода владелец неожиданно нашёл покупателя или цены на рынке начали расти, и он решил продать недвижимость.

В этом случае выселять арендаторов совсем не обязательно – договор аренды продолжит действовать и после продажи квартиры. Квартирантов можно передать новому владельцу жилья – условия проживания для них не поменяются. На практике люди договариваются друг с другом, но если в договоре будет четко прописан этот пункт – сделать это будет значительно проще.

Следующий момент – это заселение арендатором в квартиру его родственников или друзей. Чтобы избежать подобной ситуации, количество проживающих в квартире людей должно быть прописано в договоре. Если арендатор, например, решил жить в квартире со своей девушкой или к нему приехал из другого города брат, то обязательно необходимо получить письменное согласие собственника – это убережёт обе стороны от неприятностей.

Если арендатор поселил в квартире многочисленную родню, то владельцу стоит направить пиcьмeннyю пpeтeнзию и пepeчиcлить пyнкты дoгoвopa, кoтopыe oн нapyшил. Обычно на выселение лишних жильцов даётся 10 дней. Если они по-прежнему будут проживать в квартире – договор можно расторгнуть через суд. Исключение – несовершеннолетние дети арендатора. Их выселить из квартиры нельзя.

Пoмимo дoгoвopa нaймa жилья, cтopoны cocтaвляют aкт пpиeмa-пepeдaч квapтиpы, где фиксируется ее состояние и опись имущества. Пpeждe чeм пoдпиcaть дoкyмeнт, квapтиpaнтy нyжнo внимательно осмотреть вeщи. Все дефекты отделки, мебели и предметов интерьера должны быть отмечены в договоре. В противном случае собственник квapтиpы мoжeт пoтpeбoвaть вoзмecтить yщepб зa вещь, которая была испорчена еще до заселения квартиранта. Если, например, в квартире находился диван с протертой обивкой, и это было указано в акте, то арендатору не придётся платить за порчу имущества.

Что должно быть прописано в договоре найма

Договор найма жилья – основной документ для обеих сторон сделки, который заключается в письменном виде. Чтобы избежать неприятностей в будущем, важно составить его максимально подробно и понятно.

Договор должен обязательно содержать:

• Паспортные данные нанимателя и наймодателя (их нужно обязательно сверить), а также паспортные данные тех, кто будет жить в квартире.
• Адрес дома, этаж и номер квартиры, а также ее параметры (количество комнат, площадь, наличие балкона и т.д).
• Права и обязанности сторон.
• Стоимость найма и порядок оплаты, в том числе как собственник будет получать оплату – наличными или переводом на карту.
• Размер депозита, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия того, что хозяин получит компенсацию, если что-то из имущества будет испорчено. Если жилец ничего не испортит, при выселении ему вернут сумму страхового депозита.
• Дополнительные платежи, помимо самой платы за проживание. Обычно за услуги ЖКХ платит собственник квартиры. Арендатор платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. Иногда в ежемесячные платежи входят услуги консьержа и аренда машиноместа;
• Возможность повышения платы за жилье. Как правило, в договоре указывают, что увеличить арендную ставку в одностороннем порядке невозможно. И если собственник захочет получать доход с квартиры в размере 25 тысяч вместо 20 тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем. Поставить арендатора перед фактом не получится.
• В договоре также прописываются условия и порядок его досрочного расторжения. Обычно это происходит в том случае, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если арендатор заверил, что будет жить один, а в итоге к нему в квартиру подселились приятели. Или он завёл собаку, которая мешает соседям и портит мебель. Другой вариант – собственник приходит проверять квартиру без предупреждения поздно вечером, открывая ее своим ключом.
• Условия прекращения договора найма. Если собственник недоволен поведением арендатора и тем, в каких условиях содержится квартире, он может попросить его освободить ее – обычно на это дают месяц. Наниматель также обычно предупреждает собственника о том, что съезжает, за месяц.
• Штрафные санкции. Обычно они бывают связаны с задержками оплаты. В договоре прописывается, сколько пени будет начисляться за каждый день просрочки.
• Количество визитов собственника. Чаще всего стороны договариваются о том, что хозяин квартиры будет проверять ее состояние раз в месяц и предупреждать о времени визита. Этот пункт лучше также предусмотреть в договоре – в противном случае внезапные приходы хозяина могут выводить арендатора из равновесия.
• Список того, что можно делать в квартире, например, курить на балконе, клеить новые обои, менять старую мебель на более современную.
• Список ограничений, например, нельзя сверлить стены без согласия собственника, выкидывать или портить вещи, заводить животных, включать музыку по ночам и т.д.

Как составить договор найма

Сделать это можно самостоятельно – в интернете много образцов договора, которые можно доработать по своему желанию. Его не надо заверять у нотариуса. Если вы сдаёте квартиру через риэлтора, то тогда он сам подготовит договор – вам нужно будет лишь подписать его. Агент также может проконсультировать вас, как правильно составить договор.

Если документ составил владелец квартиры, внимательно прочитайте его. Будет лучше, если спорные и непонятные пункты договора удастся обсудить перед его подписанием.

К договору также стоит приложить платёжную ведомость, которая поможет сторонам вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой – название месяца, во второй – сумма платежа, в двух оставшихся – подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег. Регулярное заполнение платёжной ведомости поможет избежать любых споров, связанных с оплатой.

Договор – гарантия собственника

Если вы ещё сомневаетесь, заключать или нет договор с арендатором, то ответ – однозначно да, стоит! Так вы убережёте себя от многих проблем. Если стороны оформляют всё честно, заранее обговорить все детали, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к арендной сделке и стремятся свести к минимуму возможные риски.

Если вы не уверены в своих силах, никогда не составляли договор найма и не знаете, как это сделать, то специалисты агентства «Азбука Жилья» с удовольствием вам в этом помогут. Они проконсультируют вас по юридическим аспектам сделки, чтобы взаимодействие с арендодателем было более комфортным.

Теги: Полезное

← Обратно к списку