Вторичный жилой рынок городов ближайшего Подмосковья
За последние полтора года в ближайшем Подмосковье наблюдалась коррекция цен во многих городах: цены либо снижались, либо остались на уровне начала 2022 года. На стоимость квартир на вторичном жилом рынке влияет, прежде всего, возросший объем предложения – почти в два раза по сравнению с началом 2022 года. Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» провел регулярный мониторинг основных показателей рынка вторичной недвижимости в городах ближайшего Подмосковья на середину 2023 года.
В рамках анализа рассматривались 12 крупнейших городов Московской области, входящих в 10-ти километровую зону от МКАД. Общий объем предложения в данных городах на вторичном жилом рынке составляет на середину 2023 года 21,4 тысяч квартир, что на 95% больше, чем на начало 2022 года. Доля данных городов в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья Московской области увеличилась с 37% до 41% от общего количества квартир.
Объем текущего предложения на вторичном рынке жилой недвижимости в разрезе по городам ближайшего Подмосковья
|
Город |
Кол-во квартир в продаже |
Динамика за год |
|
Балашиха |
4 302 |
114% |
|
Химки |
2 966 |
84% |
|
Люберцы |
2 450 |
73% |
|
Красногорск |
2 141 |
91% |
|
Мытищи |
2 136 |
98% |
|
Одинцово |
1 859 |
127% |
|
Видное |
1 161 |
112% |
|
Королев |
1 129 |
63% |
|
Реутов |
1 017 |
111% |
|
Котельники |
1 003 |
83% |
|
Долгопрудный |
967 |
87% |
|
Дзержинский |
291 |
91% |
|
ИТОГО: |
21 422 |
95% |
Источник: данные компании «Азбука Жилья»
Топ-5 городов с наибольшим количеством выставленных на продажу квартир выглядит следующим образом: Балашиха, Химки, Люберцы, Красногорск и Мытищи. По сравнению с началом 2022 года данный список не изменился. На эти города приходится 65% от общего объема предложения в городах ближайшего Подмосковья.
Показатели стоимости жилья на вторичном рынке снизились в половине городов ближайшего Подмосковья по сравнению с началом 2022 года. В другой половине рост оказался незначительным. Самый большой рост отмечен в следующих городах: г. Мытищи (на 1,6%), г. Красногорск (на 1,4%) и г. Балашиха (на 1,0%). Наибольшее снижение среднего уровня стоимости квадратного метра наблюдалось в г. Видное (-5,3%) и г. Одинцово (-3,4%).
Пятерка наиболее «дорогих» подмосковных городов осталась в основном без изменений – самым дорогим городом ближайшего Подмосковья исходя из средней стоимости квадратного метра является г. Красногорск. Средний уровень стоимости в нем составляет 211,3 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Другими городами с наибольшим средним уровнем стоимости квадратного метра являются Химки (196,8 тыс. руб.), Долгопрудный (195,8 тыс. руб.), Реутов (191,8 тыс. руб.), и Одинцово (181,7 тыс. руб.).
Разумеется, для конечного покупателя важнее общая стоимость квартиры. Потому что средняя стоимость 1 квадратного метра в определенном городе может быть невысокой, однако это не означает, что в этом же городе будут минимальные по стоимости квартиры. Это связано преимущественно с тем, какие площади квартир есть в наличии. Поэтому были отдельно рассмотрены минимальные по стоимости лоты в каждом городе.
Состав топ-5 городов с наиболее высокой стоимостью «входа», т.е. минимальным бюджетом однокомнатных квартир или студий за год не изменился за исключением появления в списке г. Дзержинский взамен выбывшего г. Красногорск. В городах Реутов, Котельники, Долгопрудный, Дзержинский и Одинцово минимальная стоимость квартиры находится в диапазоне от 3,9 до 4,9 млн. руб. Минимальная стоимость квартир отмечена в г. Красногорск (3,45 млн руб.), г. Балашиха (3,45 млн руб.) и г. Королев (3,5 млн руб.).
Рейтинг городов ближайшего Подмосковья по стоимости жилья на вторичном рынке
|
Город |
Ср.вз. стоимость 1 кв. м, руб. |
Динамика за год |
Нижний диапазон стоимости, руб. |
|||
|
студия / 1 комн. |
площадь, кв. м |
2 комн. |
площадь, кв. м |
|||
|
Красногорск |
211 316 |
1.4% |
3 450 000 |
20.5 |
5 900 000 |
43.0 |
|
Химки |
196 822 |
0.8% |
3 500 000 |
18.0 |
4 990 000 |
45.7 |
|
Долгопрудный |
195 830 |
0.8% |
4 400 000 |
30.8 |
5 290 000 |
40.0 |
|
Реутов |
191 819 |
-2.2% |
4 900 000 |
23.0 |
6 500 000 |
40.0 |
|
Одинцово |
181 662 |
-3.4% |
3 900 000 |
19.5 |
5 900 000 |
45.0 |
|
Мытищи |
176 607 |
1.6% |
3 750 000 |
26.0 |
5 500 000 |
42.2 |
|
Котельники |
175 777 |
-0.2% |
4 700 000 |
20.0 |
6 400 000 |
45.0 |
|
Люберцы |
174 014 |
-2.5% |
3 750 000 |
18.2 |
5 200 000 |
43.0 |
|
Королев |
155 358 |
-0.4% |
3 500 000 |
22.0 |
5 000 000 |
40.1 |
|
Видное |
153 582 |
-5.3% |
3 700 000 |
20.7 |
5 450 000 |
46.0 |
|
Балашиха |
149 811 |
1.0% |
3 450 000 |
19.7 |
4 300 000 |
46.0 |
|
Дзержинский |
148 032 |
0.7% |
4 235 000 |
28.4 |
5 500 000 |
46.0 |
Источник: данные компании «Азбука Жилья»
Потенциальному покупателю, конечно же нужно взвешивать все за и против. К примеру, в г. Балашиха гораздо больше дешевого предложения, чем в остальных городах. Однако в нем нет метро, а также не действует МЦД, что существенно усложняют транспортную доступность – большинство покупателей в любом случае планируют работать в Москве. Но, зачастую можно найти дешевое предложение в «дорогом» городе, пусть и меньшей площади.
В целом, до конца 2023 года ожидается дальнейшее снижение цен на квартиры на вторичном жилом рынке в городах ближайшего Подмосковья. Одним из факторов является увеличение объема предложения. Уменьшение цен вполне может оказаться скрытым и проявляться в готовности пойти на существенный дисконт к первоначальной стоимости. Также, разница в ипотечных ставках на первичном и вторичном жилом рынках способствует перераспределению спроса в пользу новостроек, что имеет негативное влияние на цены на вторичном рынке.
