Как срочно продать квартиру в ипотеке и не потерять время и деньги, подробная инструкция

Если вы купили квартиру в ипотеку и хотите продать ее, то не обязательно десятки лет, пока не внесете последний платёж. Мы составили подробную инструкцию о том, как оперативно и выгодно продать квартиру в ипотеке.

Варианты продажи

Первый вопрос, который возникает у потенциальных покупателей, – а можно ли вообще продать жильё, находящееся в залоге у банка? Да, можно. Законодательство не накладывает ограничения на подобные сделки. Это распространённая на рынке недвижимости практика, но согласие кредитной организации все же нужно. Пока кредит не погашен, объект находится в залоге у банка, а информация об этом отражается в ЕГРН.

Схему досрочного погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости необходимо обсудить с сотрудниками банка. Только потом можно приступать к поиску покупателей.

Следующий шаг – это выбор способа продажи квартиры. Их несколько:

1. Досрочное погашение кредита. Метод подходит, когда остаток долга небольшой и у продавца есть деньги, чтобы погасить его.
2. Продажа с погашением кредита в ходе сделки.
3. Продажа квартиры вместе с долгом.
4. Продажа и поиск покупателя квартиры банком.

Рассмотрим вариант, как досрочно погасить кредит. Это можно сделать собственными средствами. Можно также занять деньги у друзей или родственников. Еще вариант – взять у банка новый кредит на погашение ипотеки.

Если возможности получить кредит нет, то есть вариант погасить остаток долга перед банком через задаток, полученный от покупателя. Этот вариант предусмотрен Гражданским кодексом. Но не забудьте зафиксировать подобную схему в договоре купли-продажи с покупателем объекта. В нем также обычно отображается, что квартира находилась под обременением на момент заключения договора. Там же стоит указать, в какие сроки продавец погашает ипотечный кредит и снимает обременение с объекта.

Кстати, задаток выгоден не только продавцу, но и покупателю: ведь он выполняет функцию обеспечения сделки. Если продавец откажется заключать основной договор, то ему придётся вернуть задаток в двойном размере. Чтобы обезопасить себя, первый платёж лучше проводить через банк.

Важно, чтобы в договоре были все необходимые реквизиты, назначение платежа и данные продавца. Чтобы вызвать меньше подозрений и покупателя, подпишите поручительство, что вы не откажитесь от сделки.

После полного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости, договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре. В документе фиксируется переход права собственности на покупателя.

Если не хочется тратить время на погашения кредита, то квартиру можно продать прямо с ипотечным долгом. Это вполне распространенный вариант. Чаще всего такое случается, если у владельца квартиры нет свободных денег. Придётся лишь потратить время на поиск покупателя, который согласится приобрести жилье, которое находится в залоге у банка. Ускорить сделку может рефинансирование ипотеки, которое подразумевает получение улучшенных условий по кредиту.

Для покупателя подобной квартиры схема проста: сначала оформляется заявка в банке на ипотечный кредит, финансовая организация даёт своё согласие. Дальше можно выбрать объект, находящийся под обременением у банка.

Кстати, у многих банков есть услуга по передаче ипотеки. Как правило, она называется «Ипотека в ипотеку», «Залог на залог», «срочная продажа из-под залога», «Перезалог».

Но здесь стоит иметь в виду, что банк может отказаться оформлять кредит на другого человека. Второй заёмщик может не соответствовать критериям банка или кредитная организация засомневается в его платёжеспособности. Тогда сделка не состоится.

Последний вариант продажи ипотечного жилья подразумевает, что сделку полностью ведёт банк. Покупатель берёт ипотеку в этой же финансовой организации, чтобы полностью рассчитаться с продавцом. А тот направляет деньги, полученные от покупателя, на погашение кредита.

Как не потерять деньги при продаже квартиры в ипотеку

Конечно, саму продажу квартиры с обременением нельзя назвать выгодной для продавца. Часто такое решение принимается тогда, когда возможностей обслуживать кредит больше нет. Но минимизировать потери и найти покупателя максимально быстро можно всегда, если сделать все правильно.

Часто собственники и даже некоторые риэлторы первым делом ищут покупателя. Однако не всегда это правильно. Более разумный шаг – известить о желании продать квартиру банк.

Во-первых, так вы точно будете знать, можно ли продавать вашу квартиру. Ведь некоторые кредитов не разрешают проводить подобные сделки. Во-вторых, у финансовых организаций процедуры переоформления ипотечных займов отличаются. Стоит выяснить, какой отдел вашего банка работает с продажей ипотечных квартир. Лучше будет, если вы зададите все вопросы в ходе встречи с сотрудником банка.

Спросите, сколько времени могут занять различные схемы продажи ипотечной квартиры и возможное переоформление кредита на другого человека. Часто бывает, что эти процедуры затягиваются на несколько месяцев. Для альтернативной сделки (когда владелец ипотечного жилья покупает другую квартиру взамен старой) это может быть слишком долго. Не каждый покупатель готов ждать столько времени.

Как не отпугнуть покупателя

Если банк дал добро на продажу ипотеки, то можно начать поиск покупателя. Многие указывают наличие обременения на квартиру прямо в объявлении. Но торопиться здесь не стоит. С большей долей вероятности это сходу отсечет значительную часть потенциальных покупателей.

Гораздо эффективнее будет сообщать о нюансах квартиры в ходе телефонного разговора. Так гораздо больше шансов понять, готов ли человек потратить время и силы на более сложную сделку, даже если квартира продается с дисконтом.

Кроме того, в личном разговоре можно указать на привлекательные стороны объекты. Например, это сниженная цена, удачная планировка, развитый район, хорошая транспортная доступность и т.д. Убедить покупателя выйти на сделку в этом случае гораздо легче.

Кстати, о том, что жильё продается с обременением, покупатель может узнать от риэлтора. Некоторые агенты не только вывешивают объявления и продаже квартиры на специализированных сайтах, но и предлагает вариант клиентам, которые к нему приходят.

Рефинансирование ипотеки

Чтобы снизить финансовые потери при продаже ипотечной квартиры, собственник может рефинансировать кредит в другом банке. Для этого продавец предоставляет тот же набор документов, что и в первый раз, когда он оформлял кредит для покупки квартиры, которую собирается продать.

Процедура имеет несколько нюансов. С одной стороны, шанс получить более выгодный процент по кредиту, а с другой – расходы за перерегистрацию сделки, новую страховку и прочее. Дополнительные траты могут превысить 100 тысяч рублей.

Другая сложность – действовать придётся очень быстро. Нужно найти покупателя и банк, согласный рефинансировать ваш кредит на выгодных условиях, оформить все необходимые документы и уложиться в сроки. Как правило, на оформление залога в пользу нового банка даётся 45 дней. Если не уложитесь в эти сроки, то есть риск, что ставка для вас будет выше.

Оформлять рефинансирование стоит только в том случае, если у вас уже есть покупатель и дата купли-продажи уже назначена. Чтобы успеть пройти все необходимые процедуры, стоит обратиться к риэлтору, у которого есть опыт конкретно в ипотечных сделках.

Лучше не говорить банку, что вы собираетесь продавать квартиру после ее рефинансирования. От кредита, который вы быстро погасите, финансовая организация получит совсем мало процентов. Это может стать поводом для отказа в рефинансировании.

Кто может стать покупателем квартиры с обременением

Заинтересоваться квартирой, которая находится в ипотеке, могут молодые семьи, у которых нет денег на качественное жилье в новом доме и в районе с развитой инфраструктурой. Бывает, что дети покупают для своих пожилых родителей квартиру поближе к остановкам автобусов, поликлиникам или банкам.

Подобный вариант может заинтересовать людей, которые уже хотели взять ипотеку. Главное – сказать покупателям, что вы знаете законные схемы, по которой проходят такие сделки.

Но следует помнить, что, если покупатели хотят использовать средства материнского капитала, это может существенно затянуть сделку. Ведь по закону нужно выделить в квартире доли детям. Кроме того, банк может не дать добро на продажу такой квартиры или отказать в ипотеке другому потенциальному заёмщику.

Чем может помочь риэлтор

Чтобы продать ипотечную квартиру, необходимо уметь вести переговоры с банком и разбираться во множестве юридических тонкостях. Не всегда понятно, с чего начинать сделку и как презентовать объект покупателю. Чаще всего без помощи специалиста здесь не обойтись. Особенно это касается случаев, когда квартиру надо продать срочно. Или? когда нужно продать квартиру с обременением и купить дом.

Важное условие – агент должен быть грамотным. Как проводить подобные сделки, знает далеко не каждый. Хороший риэлтор знает в лицо наиболее лояльных сотрудников банка, помогает точно оценить квартиру и определить круг покупателей.

Специалисты агентства «Азбука Жилья» помогут найти покупателей, договорятся с банком о встрече, а также проконтролируют готовность документов. Риэлторы также помогут оформить договор купли-продажи объекта и подать бумаги в МФЦ.

Теги: новостройки

← Обратно к списку