Как связан рост курса доллара с рынком недвижимости? Обзор рынка недвижимости.

Как связан рост курса доллара с рынком недвижимости?

Курс иностранной валюты традиционно всегда имел большое значение для игроков жилой и коммерческой недвижимости. Рост курса валюты для застройщиков это, прежде всего, рост расходов и себестоимости, для продавцов квартир на вторичном жилом рынке – снижение стоимости их квартир в валютном эквиваленте. В текущих условиях данный вопрос динамики курса валюты еще более актуальный. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал, как рынок жилой недвижимости Москвы реагировал на изменения курса доллара и какие прогнозы можно сейчас делать.

В новейшей истории рынка недвижимости с начала 2000-х годов было два кризиса, не считая текущего: первый произошел в период 2008-2009 годов, второй – в период 2014-2015 годов. Оба этих кризиса привели к ослаблению рубля и увеличению курса доллара.

Осенью 2008 года в России начались проявляться последствия мирового финансового кризиса, начавшийся как кризис ипотечных кредитов еще в 2007 году в США. Острая фаза данного кризиса для России пришлась на период 2008-2009 годов. На тот момент рынок жилой недвижимости еще был в стадии формирования, предложение на рынке новостроек было ограниченным. Поэтому эффект еще не так ощущался.

На тот момент рынок недвижимости исчислялся, в основном, в долларах, а фактические сделки проводились просто в рублевом эквиваленте. Это было характерно и для рынка аренды коммерческой недвижимости, и в рамках продажи квартир на жилом рынке.

В тот период произошло первое серьезное увеличение курса доллара. С сентября 2008 года курс доллара начал расти с 25,27 руб. (среднее значение за месяц) до пика в размере 35,81 руб. в феврале 2009 года, а затем начал снижаться и, более или менее, устаканился на уровне 30,86 руб. в сентябре 2009 года. В результате курс доллара за год с осени 2008 года по осень 2009 года увеличился на 22%. В то же время средняя стоимость 1 квадратного метра на первичном жилом рынке снижалась почти весь год – с 125,9 тыс. руб. в сентябре 2008 года до 114,5 тыс. руб. в сентябре 2009 года (снижение средней цены на рынке новостроек на 9%). Стоит отметить, что на тот момент вся экономика страны была в состоянии аффекта, что отразилось на резком снижении спроса на жилье, из-за чего на рынке новостроек наблюдалась коррекция цен.

Следующий кризис в 2014-2015 годах носил уже локальный характер, то есть происходил преимущественно на территории России. Курс доллара начал активно расти, начиная с июня 2014 года, когда он составлял в среднем 34,45 руб. И уже в декабре он составлял 55,77 руб. (то есть рост уже на 62%). В первой половине 2015 года он после пика в 65 руб. начала снижаться до уровня 54,45 руб.

Однако в отличие от предыдущего кризиса 2008-2009 годов, в этот раз цены на рынке новостроек не снижались, а наоборот – с июня 2014 года по июнь 2015 года средняя стоимость 1 квадратного метра без учета элитной недвижимости увеличилась на 12% с 202,6 тыс. руб. до 227,4 тыс. руб. Это связано с тем, что в этот период спрос не снижался, а наоборот, как только началось активное снижение рубля в конце 2014 года, в офисах продаж застройщиков выстроились очереди из желающих купить квартиру. Поэтому было резкое повышение цен в декабре 2014 – январе 2015 года.

На рынке вторичной жилой недвижимости рост цен был еще более существенным. С июня 2014 года по июнь 2015 года средняя стоимость 1 квадратного метра выросла на 45% с 224,8 тыс. руб. до 325,5 тыс. руб. Но здесь рост цен был обусловлен, в первую очередь, желанием собственников сохранить валютную стоимость квартир, поэтому и произошел такой резкий скачок цен в рублевом эквиваленте.

Важно то, что рынок недвижимости реагировал на курс доллара непосредственно в момент его изменения и в течение нескольких месяцев после. В дальнейшем курс рубля имел определенную волатильность. С середины 2015 года по середину 2016 года среднемесячный курс доллара доходил до 77,93 руб. и снова снижался 62-64 руб. Однако в этот момент рынок жилой недвижимости уже был подвержен, скорее, рыночным механизмам и не так остро реагировал на флуктуации курса валют. На тот момент времени на рынке новостроек наблюдалась стагнация цен из-за пониженного спроса, а с учетом скидок и акций, которыми заманивали покупателей, реальная стоимость квартир на первичном жилом рынке снижалась. На вторичном жилом рынке наблюдалась гораздо более ярко-выраженная коррекция цен. На самом деле, это снижение цен на вторичном рынке затянулось на долгие три с половиной года, вплоть до конца 2018 года.

Одним из главных итогов кризиса 2014-2015 годов стал переход рынка недвижимости на ценообразования в рублях. То есть цены изначально больше не устанавливались в валюте, для дальнейшего перевода в рубли, а сразу обозначались в рублях. Это был существенный сдвиг для рынка недвижимости, но необходимый для поддержания спроса.

Текущий скачок курса валют, который мы наблюдали в конце февраля – начале марта был беспрецедентным, с примерно 76 руб. до 125 руб. Однако в последствии официальный курс доллара к рублю начал снижаться и, в результате, средний курс по итогам марта составил 103 рубля, а на начало апреля он находится на уровне 83,4 руб.

Как это в реальности конкретно это отражается на рынке недвижимости сейчас спорный вопрос, и вот почему – курс доллара, но, по факту, нельзя купить наличные доллары. То есть ужесточен контроль за движением валюты. Поэтому реальный курс доллара, если бы не было ограничений, скорей всего, был бы другим. Одно можно сказать, в первую неделю текущих событий – в конце февраля и начале марта – наблюдался всплеск спроса, однако в дальнейшем он снизился – слишком много неопределенности и ставки по ипотеке стали неподъемными. А на рынке новостроек цены подросли, что связано, преимущественно с ростом затрат.

В течение марта жилой рынок находился, как и все жители, в состоянии осознания новых условий, планировании того, что можно сделать в текущих условиях. Курс доллара вряд ли уже будет как-то дополнительно подстегивать покупателей. Гораздо более важный вопрос, будет ли какая-то приемлемая ипотека, так большинство покупателей (в последние 2 года) приобретают квартиры именно в ипотеку. В этом отношении указ о новой льготной ипотеки в размере 12% вселяет определенные надежды.

Теги: аналитика

← Обратно к списку