Новостройки раскупают в 1 квартале 2022 как горячие пирожки

Новостройки раскупали в 1 квартале 2022 как горячие пирожки

Если смотреть на показатели первичного жилого рынка Москвы по итогам марта 2022 года в отрыве от всех новостей, то может сложиться впечатление, что рынок новостроек растет и благоденствует – цены растут, предложение растет, спрос опять рекордный. Разберемся какова была динамика рынка в первом квартале, в особенности, в марте месяце, а также какие текущие тенденции могут оказать влияние на рынок в ближайшем будущем.

Предложение ЖК в Москве

Объем предложения по итогам первого квартала составил 34 608 лотов. На конец квартала объем предложения новостроек из расчета количества лотов в продаже увеличился на 2% по сравнению с концом четвертого квартала 2021 года, по сравнению с показателем годичной давности наблюдается значительное увеличение – на 33%.

По количеству квартир и апартаментов в продаже на территории «старой» Москвы на конец февраля и конец марта видно, что объем предложения стабилизировался (см. график ниже). Объем предложения остался на сравнительно том же уровне, который и был в конце зимы.  

В разрезе по классам в первом квартале увеличение предложения по сравнению с концом четвертого квартала 2021 года произошло, на самом деле, только в массовом сегменте – на 12%. Объем предложения в бизнес-классе снизился на 8%, а в элитном сегменте еще большее снижение – на 15%. По сравнению с концом первого квартала 2021 года объем предложения на рынке новостроек в массовом сегменте возрос на 72%, в бизнес-классе – на 11%, а в элитном сегменте, наоборот, уменьшение на 32%.

Источник: «Азбука Жилья»

Всего в первом квартале на рынок новостроек столицы формально вышло 40 новых жилых комплексов. Однако, если не брать во внимание объекты, строящиеся в рамках реновации, то тогда количество новых проектов снизится до 21 новых жилых комплексов, рассчитанных на более чем 12 670 тыс. лотов согласно текущим проектным декларациям. Для сравнения, в первом квартале 2021 года на рынок новостроек вышло всего 14 новых проектов на более чем 10 тыс. лотов. С одной стороны, мы видим увеличение строительной активности застройщиков ввиду увеличения новых жилых комплексов. С другой стороны, нельзя не отметить определенный перекос в марте – из 12 новых жилых проектов только 5 предлагают на продажу квартиры, остальные 7 проектов – апартаменты. В последние три года такой ситуации не наблюдалось, когда апартаментов вышло больше, чем квартир.    

Среди новых проектов следует отметить крупнейшие в сегменте квартир: ЖК «Молжаниново» от ГК Самолет за пределами МКАД (на 2 630 лотов согласно текущим декларациям), ЖК «My Priority Дубровка» в районе ул. Южнопортовая от компании Гранель (931 лот) и ЖК «Преображенская площадь» от ГК Регионы (на 603 лота).

Среди новых апартаментов выделяется масштабный ЖК «Наметкин Тауер» на 2 314 лота от компании Основа, а также ЖК «Верейская 41» на 1 298 лотов.   

На следующих диаграммах приведена динамика объема предложения в разрезе по стадиям строительства в отдельности по массовому сегменту и бизнес-классу:

Источник: «Азбука Жилья»

В массовом сегменте за последние три месяца снижение объема предложения в разрезе по стадиям строительства отмечено на стадии котлована (на 43%), на стадии возведения верхних этажей (на 28%), а также в уже построенных корпусах (снижение на 2%). Соответственно, резко подрос объем предложения на стадии нижних этажей. В бизнес-классе по итогам первого квартала наблюдается та же картина – снижение на стадии котлована (на 41%) и на стадии верхних этажей (на 36%).

Подобная ситуация, когда объем предложения на стадии котлована не является наибольшим по сравнению с другими стадиями, не является типичной. По факту, в последние годы такого еще не было. Отчасти, это может быть предвестником снижения объема предложения на рынке новостроек, если в ближайшие месяц-два не выйдут новые проекты. Последнее, как раз, под вопросом – период выжидания бизнеса еще не закончился, многие компании ждут, когда ситуация уравновесится, чтобы можно было делать долгосрочные планы.

Объем предложения апартаментов на конец первого квартала составил 6,5 тыс. лотов, что больше, чем по итогам четвертого квартала прошлого года на 6%. В целом, количество апартаментов в продаже отмечено на стабильном уровне уже последние 7 месяцев и наблюдается в диапазоне 6,4 - 6,6 тыс. лотов. На конец марта наибольшее предложение отмечено в массовом сегменте (55%). На бизнес-класс приходится 35%, а на элитный сегмент – 10%.

Цены на новостройки в Москве

В течение 1-го квартала, особенно в марте, на первичном жилом рынке Москвы продолжился активный рост цен. По итогам квартала средняя стоимость на рынке новостроек без учета элитной недвижимости выросла еще на 4,7% по сравнению с концом 2021 года и составила 350,9 тыс. руб. за 1 квадратный метр. По сравнению с первым кварталом прошлого года показатель средней стоимости на рынке новостроек увеличился на 23,4%.

В разрезе по классам средние цены за 1 кв. м за первый квартал года выросли по всем сегментам рынка. В комфорт-классе рост за квартал составил 5,5% (до 290,7 тыс. руб.). Рост в бизнес-классе за последние три месяца составил 7,7% (до 428,2 тыс. руб.). В премиум-классе данный показатель за последние три месяца увеличился на 10,9% до 826,6 тыс. руб.

Источник: «Азбука Жилья»

На этапе котлована в массовом сегменте средняя стоимость по итогам первого квартала выросла на 2,8% до 271,8 тыс. руб. за 1 кв. м, а за год рост составил 21,5%. В бизнес-классе средняя стоимость на начальной стадии реализации проектов выросла на 1,2% до 413,4 тыс. руб., рост за год – 21,1%. Диапазон средних цен в массовом сегменте в разрезе по стадиям строительства составил от 266,5 до 307,6 тыс. руб. – это максимальный разброс диапазона цен за последние два года, что свидетельствует о том, что стадии реализации все еще оказывает существенное влияние на ценообразование, несмотря на эскроу-счета. В бизнес-классе диапазон менее широкий и составляет от 410,2 до 445,4 тыс. руб.

Средняя стоимость апартаментов без учета элитного класса за декабрь увеличилась на 8,1% по итогам первого квартала до 340,2 тыс. руб. Средняя стоимость в массовом сегменте и в бизнес-классе выросла на 7-8%, а в апартаментах премиум-класса – рост на 10,6%.

Примечательно, что за март отмечено наибольшее увеличение средней стоимости новостроек в течение первого квартала – на 2,2% только за один месяц. Многие застройщики подняли цены в след за удорожанием сметы, материалов. Рост цен начал отмечаться еще с конца февраля.

Спрос на новостройки

По итогам марта объем продаж увеличился на 10,6% по сравнению с февралем – всего на рынке новостроек «старой» Москвы было продано 7 291 лотов в строящихся корпусах. Это больше, чем в марте 2021 года, и в марте 2020 года. Несомненно, текущая ситуация побудила многих потенциальных покупателей поскорее выйти на сделку. Всего за первый квартал было совершено 19 150 сделок, что больше, чем по итогам первого квартала 2021 года на 16,5%.

Стоит отметить, что существенная часть спроса в марте – это покупатели, которые успели купить квартиры по старым ипотечным ставкам. Маловероятно, что спрос продержится на высоком уровне в следующем месяце, даже при заявленной новой льготной ипотеке в 12%.     

Теги: новостройки аналитика

← Обратно к списку