Если вам достались «лишние» квадрантные метры, стоит правильно распорядиться ими. Есть два варианта – продать квартиру или сдать ее в аренду. Какие плюсы и минусы есть у каждого из них и как лучше поступить со свободным жильем – читайте в нашем материале.
Какие квартиры пользуются спросом среди арендаторов
На практике чаще всего сдают квартиры, доставшиеся в наследство от родственников. Это не всегда большой, но стабильный доход – до 5-7% годовых от стоимости жилья. Правда, если объект требует ремонта, то получить прибыль можно будет лишь спустя несколько лет.
Самым большим спросом у арендаторов пользуются «однушки» или «двушки», находящиеся недалеко от станций метро. Если от дома недолго ехать до центра, то такая квартира вряд ли будет простаивать. Арендатором также интересны современные студии, где есть все для комфортной жизни.
Сдавать квартиру выгодно в крупных мегаполисах или в приморских городах, где приток арендаторов находится на стабильно высоком уровне. В небольших провинциальных городах или посёлках сдавать квартиру чаще всего невыгодно, так как это позволяет «отбить» разве что затраты на коммунальные услуги. Если повезёт, то можно заработать 2-3 тысячи в месяц сверху.
Чтобы арендная квартира приносила прибыль, важно контролировать оплату ЖКХ. Многие собственники квартир включают сумму за коммуналку в аренду, а счета оплачивают самостоятельно. Это помогает обезопасить себя от больших коммунальных долгов.
Если вы не хотите переживать о порче имущества, возьмите с арендаторов депозит. Обычно он сопоставим с суммой аренды за месяц. Можно также застраховать квартиру.
Когда цены на недвижимость находятся на низком уровне, то большую выгоду может принести арендный бизнес. Но всегда можно дождаться роста цен, и уже тогда продавать жилье. Главное, чтобы постояльцы знали, что рано или поздно вы будете выставлять квартиру на продажу и им придётся искать новый объект для проживания.
Краткосрочная аренда
Заработать больше позволит аренда посуточно, однако временные затраты на обслуживание такой квартиры будут выше. Нужно убирать квартиру после каждого постояльца, размещать туристов и выдавать им ключи.
Но основная сложность – это постоянный поиск новых арендаторов. Проверять квартиру раз в месяц и получать пассивный доход не получится.
Также стоит быть готовым к вложениям, так как в квартире всегда будет что-то ломаться. Мелкий ремонт придётся делать за свой счёт. Особенно это касается жилья с дорогой мебелью и отделкой.
Среди плюсов краткосрочной аренды – деньги будут поступать по мере заселения. Чтобы получить оплату, не нужно ждать месяц.
Но если квартира находится не в туристическом центре, то постояльцев будет найти сложнее. Конечно, бывают командировочные, но все же поток жильцов вряд ли будет регулярным.
Посуточная аренда наиболее востребована в городах, где много вахтовых работников, например, в серверных городах. Или там, куда приезжает учиться много студентов.
Очень важна грамотная планировка квартиры.
Краткосрочная аренда – это продукт, требующих вложений в оформление интерьера, в рекламу и профессиональный клининг. И в такой квартире обязательно должен быть хотя бы минимальный набор бытовой техники и интернет.
Оплата коммунальных услуг также ляжет на ваши плечи. Причём сумму платежей подсчитать сложно – она все время будет разной.
И последнее – никогда не знаешь, кто заселится в квартиру на следующей неделе. И не пожалуются ли соседи на шум или табачный дым на лестничной клетке? Не оставить ли постоялец после себя горы мусора и пустых бутылок? Увы, но к этому приходится быть готовым.
Чтобы найти жильцов, стоит воспользоваться сервисами по аренде квартир на короткий срок. Конечно, придётся отдать определённый процент за пользование ими, зато жильцы сами будут выходить на вас. Важно убраться в квартире, повесить чистые полотенца и сделать качественные фотографии. Кстати, для поиска арендаторов подойдут и бесплатные сайты объявлений.
При сдаче квартиры на любой срок не забудьте заключить договор в двух экземплярах, где прописаны размер оплаты, депозита, а также права и обязанности сторон. К договору также стоит приложить опись находящегося в квартире имущества. И не забудьте ежемесячно перечислять налоги.
Стоит ли разбивать квартиру по комнатам?
Иногда бывает, что это целесообразно. Например, владелец двух комнат в коммунальной квартире недалеко от центра в Санкт-Петербурге сдаёт их по отдельности. Арендная плата за одну из комнат составляет 15 тысяч рублей в месяц. Но стоимость коммуналки за одну лишь комнату составляет 4 тысячи рублей в месяц. В итоге чистый доход составляет 11 тысяч рублей. За другую комнату большей площади ежемесячная плата составляет 17 тысяч рублей. За жилищно-коммунальные услуги зимой приходится отдавать 5 тысяч рублей. Плюс ежемесячный налог на доход от аренды.
В итоге за две комнаты доход немного превышает 20 тысяч рублей в месяц. Сюда стоит добавить затраты на покупку нового электрического чайника, предметов мебели и прочее.
Аренда не всегда бывает выгодной, так как ставки растут медленно. Например, если лет 10 назад в северной столице можно было снять комнату за 10 тысяч рублей, то сейчас за неё просят 15 тысяч. Многие решают, что арендный бизнес – дело не особо выгодное, и продают квартиры.
Когда лучше продать квартиру
Обычно на продажу объекта решаются те, кому тяжело контролировать квартирантов и состояние жилья. Да и просто не любую квартиру целесообразно «держать». Это касается городов, где стоимость аренды составляет 3-4 тысячи рублей в месяц плюс коммуналка. Обычно такое жильё продается за 1-1,5 миллиона рублей.
Вырученные деньги можно положить под проценты в банк.
Сейчас неплохое время для этого. Ставки по некоторым вкладам достигают 20% годовых. Некоторые вкладывают деньги в покупку акций и облигаций. В этом случае доход можно получать в виде фиксированных выплат, либо за счет купли-продажи ценных бумаг.
От квартир, которые находятся на окраине города (например, в московских Котельниках или в Некрасовке) тоже лучше избавляться. Эти районы сильно застроены, хороших нанимателей там меньше. При этом количество квартир, которые сдаются в аренду, множество, так что за хорошего нанимателя придётся побороться. Чтобы сдать квартиру приличной семье, а не толпе приезжих, владельцы вкладываются в ремонт и делают цену ниже. Такое жильё имеет смысл продавать и покупать квартиру в ликвидной новостройке, пусть даже меньшей по площади. Зато стоимость аренды наверняка будет выше на 15-20%.
Продать можно и квартиру в «хрущевке» или в старом жилом фонде. На вырученные 10 миллионов рублей можно купить квартиру в современном жилом комплексе и сдавать ее за 50 тысяч рублей вместо 30 тысяч.
Кстати, квартиру можно приобрести и на стадии строительства. Но здесь нужно понимать, что она начнёт приносить доход только после того, как дом будет введен в эксплуатацию, а в самом помещении будет сделан ремонт. Отделка ускоряет процесс сдачи квартиры внаем, актив быстрее начинает работать на вас и гасить затраты на приобретение.
Факторов, которые могут повлиять на решение о продаже, много: в каком городе находится квартира, в каком она состоянии, как давно собственник этой квартирой владеет и какой налог будет должен платить от продажи.
И все же, если квартира стала балластом – лучше ее продать. Но в целом лучше исходить из собственных планов и предпочтений.
Когда не стоит торопиться с продажей недвижимости
И все же есть периоды, когда не стоит торопиться с поиском покупателей.
Лучше не продавать недвижимость, если:
- Вы владеете квартирой менее 5 лет. Если вы решите продать раньше, то придётся платить НДФЛ. Имеет смысл подождать окончания этого срока, чтобы продажа жилья стала для вас выгодной.
- Дом попадает или должен попасть в программу реновации. В этой ситуации продавать дом нет смысла, так как взамен вы можете получить квартиру, которая больше по площади (кухни и ванные в современных домах более просторные). Жильё, которое получают по программе реновации, обычно дороже старого на 20-30%.
- Неудачный сезон для продажи или сложная экономическая ситуация. Чаще всего люди покупают недвижимость весной или осенью. В это время легче найти более сговорчивого покупателя. В периоды кризисов сделки часто разваливаются, как карточные домики. Люди предпочитают брать паузу и не тратить деньги.
Заключение
Продавать ли квартиру или сдать ее в найм – вопрос непростой. Ответить на него правильно, не обратившись к риэлторам, не всегда возможно. Очень важно оценить реальную ситуацию на рынке, ликвидность объекта и целевую аудиторию. Самостоятельно сделать это бывает непросто.
Какое решение вы бы ни приняли, агентство недвижимости «Азбука жилья» проконсультирует вас и поможет найти выигрышную стратегию аренды или продажи недвижимости. И, конечно, просчитает все риски того или иного решения.
Главное, что стоит понимать, – недвижимость должна быть источником дохода, а не головной боли. Если учесть каждую деталь, то можно принять верное решение и получить стабильно высокий источник дохода.
13.06.2023
15646
Рейтинг
Теги: Полезное Продажа квартир