Реновация: плюсы и минусы инвестирования
Квартиры в хрущевках под снос стали интересовать инвесторов с самого запуска программы реновации в 2017 году. Действительно, вложившись в квартиру в доме, включенном в программу реновации, затем можно получить квартиру большей площади в новом доме. Однако, у подобных инвестиций, естественно, есть свои минусы и риски. Департамент консалтинга и аналитики компании Азбука Жилья проанализировал преимущества и недостатки инвестирования в квартиры в домах под снос на вторичном жилом рынке Москвы.
На текущий момент общий объем предложения квартир в домах под снос на территории Москвы составляет 1 242 квартиры. Диапазон стоимости квадратного метра составляет от 98,8 тыс. руб. до 648,6 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки квартиры в домах под снос находится на уровне 6,1 млн руб. за 26 кв. м в районе Фили-Давыдково, максимальный – 44,99 млн руб. за квартиру площадью 105 кв. м в районе Южнопортовый.
Частью покупателей квартир в хрущевках под снос являются присматривающие квартиру для собственного проживания с целью улучшения жилищных условий в дальнейшем при переселении в новый дом. Однако основными покупателями таких квартир являются инвесторы.
Данная стратегия стала популярной благодаря возможности приобрести квартиру в хрущевке за одну стоимость, далее получить при переселении квартиру большей площади и, соответственно, продать ее за большую стоимость. Это стало возможным благодаря увеличению стандартов размера жилых площадей – однокомнатная квартира в хрущевке имеет среднюю площадь 30-32 кв. м, в то время как однокомнатная квартира в современных жилых комплексах массового сегмента имеет площадь 36-40 кв. м. Таким образом, идеальным вариантом инвестирования будет являться приобретение квартиры в доме под снос, затем сдача в ее аренду, получить новую квартиру большей по площади при переселении и ее продать для получения инвестиционной прибыли.
Однако у данного варианта инвестирования в жилую недвижимость есть и минусы. Прежде всего, стоит отметить, сто цены в хрущевках стали расти с самого запуска программы реновации. Это отражается в уменьшении инвестиционной прибыли, так как уменьшается разница между затраченными средствами на покупку квартиры и потенциальной выручкой от продажи квартиры в новом доме после переселения.
Другим недостатком является неопределенность, охватывающая два ключевых фактора для любого объекта недвижимости: локация и сроки реализации. В большинстве случаев, покупателю будут неизвестны данные по точному месторасположению будущего дома, куда будут переселять. Он может оказать на большем удалении от центра и/или метро, чем хрущевка. К этому же пункту можно отнести и неопределенность расположения самой квартиры в новом здании – в большинстве корпусов на рынке новостроек есть более ликвидные и менее ликвидные квартиры.
Вторым ключевым фактором является отсутствие четкого понимания сроков сноса и переселения в новый дом. Если застройщик сразу объявляет сроки строительства и дату выдачи ключей, то здесь ввиду масштаба программы сроки до конца ясны. Даже с учетом уточнения в конце 2020 года, когда был выпущен приказ с примерными сроками расселения, возможные даты варьируются в промежутке трех лет – это существенная неопределенность при инвестировании. Лучше, конечно же, выбирать те дома для покупки квартиры, где срок переселения намечен на ближайшие 2-3 года.
Еще одним моментом, вызывающим разноплановые реакции, является качество новых домов и, в частности, отделки квартир. Инвесторы ожидают, что получат при переселении квартиру с отделкой, что только увеличит ее потенциальную стоимость продажи. Однако в случае неудовлетворительного качества отделки, покупателю придется дополнительно в нее вкладывать, условно, 1 млн руб., что снижает инвестиционную отдачу.
В заключении, стоит отметить, что инвестиции в недвижимость по определению являются, традиционно, менее рисковыми. Конечно же, в среднем они характеризуются меньшей доходностью, однако представляю собой стабильный менее рисковый актив. Поэтому не стоит их делать более рисковыми, иначе теряется весь смысл – можно тогда инвестировать в другие финансовые инструменты с большей прогнозируемой доходностью. Если вкладывать деньги в квартиру в доме под снос, то главное минимизировать риски, как бы привлекательно не казалось предложение.
10.02.2022
1102
Рейтинг
Теги: Продажа квартир