Владельцы квартир, доставшимся им не в лучшем состоянии, сомневаются, стоит ли сдавать такой объект. Но выход из положения есть всегда. Разберемся, как можно повысить привлекательность подобного жилья и в каком случае все же стоит освежить квартиру легким ремонтом.
Сдавать или не сдавать?
Хозяева такого жилья задают вопрос, в можно ли сдать такую квартиру? Да, можно. Ведь это не голая «коробка» в новостройке, где даже нет межкомнатных дверей.
А если квартира, например, находится в депрессивном районе, то за дорогую отделку платить смысла нет – в ряде случаев достаточно лишь снизить арендную ставку. В вот размер дисконта зависит от степени «убитости» жилья.
Если в квартире просто лет 5-10 не делался ремонт, стены и двери заляпаны, полы обшарпанные и устаревшая мебель, то сумма дисконта может составить 10-20% от стоимости аналогичного объекта со свежим ремонтом. Если квартира сильно запущена, то дисконт может доходить до 40%.
Цена в случае старых квартир очень важна. Лучше сдать немного ниже рынка, но найти арендатора, который будет платить за проживание и коммуналку в срок и поддерживать все помещения в чистоте.
Стоит также иметь в виду, что «бабушкины» квартиры могут сдаваться существенно дольше. Иногда сроки экспозиции могут доходить до нескольких месяцев. Исключение – квартира находится в центре Москвы, например, на Патриарших прудах. Но даже в этом случае существенного дисконта, скорее всего, не избежать.
Ещё один важный нюанс – арендаторов придётся проверять более тщательно. Смириться с потертым интерьером могут студенты или те, кто только приехал в большой город и не нашёл работу. В порядочности таких жильцов лучше убедиться. Например, найти информацию о потенциальном квартиранте в соцсетях.
Если жильё совсем непригодно (например, квартиру залили соседи или там случился пожар), то сдать его будет практически невозможно. Такие объекты будут обходить стороной даже агентства. Сильно убитое жильё, скорее всего, снимут либо маргиналы, либо гастарбайтеры в количестве 5-10 человек.
Ремонт за аренду
Иногда можно договориться, что арендатор может сделать ремонт и поменять что-то из мебели сам. Условия его проведения стоит предварительно обсудить с хозяином квартиры. И сохранять все чеки за материалы, мебель и бытовую технику.
Оплата обычно производится по факту ремонта. То есть квартирант сначала поклеил обои и установил межкомнатные двери, а дальше уже выдаёт хозяину жилья чек. И он уже вычитает сумму из будущей оплаты.
Объем ремонтных работ и компенсацию за него следует обсудить с квартирантом заранее. Можно удерживать стоимость ремонта из платы за аренду. Другой вариант – сдавать квартиру за коммуналку, а жильцы в ближайшие полгода-год будут трудиться над преображением жилья. Но в этом случае следует проявлять дополнительную бдительность, так как не каждый человек честен и будет работать над внешним видом жилья добросовестно.
Какие риски таит ремонт за проживание
Один из них связан с портретом нанимателя, который занимается ремонтом. Как правило, это человек небогатый. И вряд ли он будет делать хороший и качественный апгрейд объекта даже ради того, чтобы жить в Москве почти бесплатно. Не исключено, что он будет тянуть со сроками работ, чтобы подольше прожить в такой квартире. А многие просто боятся, что хозяева повысят стоимость проживания после окончания ремонтных работ.
И сам ремонт будет сделан не лучшим образом. Скорее всего, арендатор поставит самый дешевый унитаз и ограничится бумажными обоями на стене. Если вы все же решилась на ремонт за счёт нанимателя, то конкретные сроки, стоимость работ и прочее лучше прописать в договоре.
Бывает, когда владельцы квартиры решают сдавать ее бригаде ремонтников с дисконтом в 50% в надежде, что они поработают над ее интерьером. Но часто это заканчивается тем, что люди живут там толпой, в соседи жалуются на шум и ночные скандалы. Иногда разумнее делать ремонт своими силами по мере того, как появляются деньги.
Часто ремонт, который стоил 200-300 тысяч рублей, повышает арендную ставку на квартиру в Москве на 10 тысяч рублей в месяц. В среднем вложения в такой ремонт окупаются за 3 года.
Бывает, что люди делают ремонт за 50 тысяч рублей. Но в основном это реально, если есть «благотворители», готовые отдать оставшиеся после обновления квартиры несколько рулонов обоев. Или если человек много умеет мастерить собственными руками – полки, межкомнатные двери и прочее.
А вот «евроремонт» в большинстве случаев бывает неоправданным, особенно если квартира находится на окраине города. Арендная ставка поднимается в среднем на 15 тысяч рублей в месяц. При этом окупаемость вложения составит не менее 8 лет.
Но в любом случае, независимо от того, удастся ли существенно повысить ставку аренды или нет, ликвидность отремонтированной квартиры возрастёт.
Среди издержек дорогого ремонта – это то, что владелец квартиры будет переживать за целостность полов из дорогого ламината и сохранность кухонного гарнитура.
Но и дешевая отделка с копеечным линолеумом и бумажными обоями на стенах будет смотреться неуместно в квартире в историческом доме. Как минимум, здесь должна быть отделка с качественными материалами и добротная бытовая техника.
Даже если ремонт займёт год или два, это лучше, чем терпеть непонятных нанимателей. Скорее всего, вы потратите больше денег на то, чтобы отдирать некачественные обои и перекладывать плитку.
Какой ремонт будет уместен
В больших городах большим спросом пользуются квартиры эконом-класса с недорогим косметическим ремонтом и функциональной мебелью. Начинать обновление квартиры стоит с ванной и санузла. Дальше можно заменить и окна.
Стенам и потолкам также стоит уделить внимание. Частая «болезнь» старых квартир – несколько слоев пыльных обоев, которые необходимо удалить. В этом может помочь специальный отпариватель. Альтернативой обоям может стать устойчивая к истиранию краска. Кстати, ею можно покрыть даже старую плитку в ванной.
Опрятная кухня – ещё один важный критерий при выборе квартиры.
Арендаторам важна работающая бытовая техника – духовка на кухне, вытяжка и холодильник. Наличие телевизора не прибавит к цене аренды, но все же может повлиять на решение платёжеспособного квартиранта. Но специально покупать его тоже не стоит. Исключение – это высокий класс жилья, если квартира, например, находится в центре.
Кухонному гарнитуру также стоит уделить внимание. Если кухня большая, то там лучше поставить диван. Квартира с кухней-гостиной может сдаваться дороже. Число интересантов может увеличить и наличие кондиционера.
В комнате лучше поставить кровать. Это будет уместно даже в студии и привлечёт серьёзного человека, который много работает и приходит домой спокойно отдохнуть.
Если вы решили поставить диван, то он должен быть просторным и легко раскладываться. В комнате также обязательно должен быть шкаф. Отсутствие нормальных мест хранения понизит количество желающих снять квартиру. Комод может немного оживить пространство, но он нужен не всегда.
В санузле, если речь идёт об «однушках» и студиях, будут неплохо смотреться душевые кабины. Качественная и функциональная ванна также не помешает. Но основное условие – чтобы в ней можно было лечь. Кстати, если в квартире уже есть ванна, то ее достаточно покрыть новой эмалью.
Если на ремонт и приличную мебель денег нет, то «бабушкину» квартиру лучше сдавать пустой. Без развалившейся мебели она будет сдаваться дороже и быстрее найдёт арендатора. Правда, если в квартире остались предметы старины в виде добротного деревянного буфета и удобного советского кресла, то их можно и даже нужно оставить – ретро-стиль сейчас востребован. Главное, чтобы они были в хорошем состоянии.
И обязательное условие – хорошая уборка в квартире, отсутсвие хлама и пыльных поверхностей. Обязательно отмойте стены в ванной, подоконники, сантехнику и полы. Внешний вид квартиры могут улучшить прокрашенные батареи и новые занавески.
Выделите детали
В старых квартирах дверные проемы (и сами двери), наличники и плинтуса могут быть очень необычными. Им можно подарить вторую жизнь, например, покрыв лаком. На карнизы, наличники и напольные плинтуса нанесите глянцевую фактуру, чтобы стали более износостойкими и прочными. Идеально, если в качестве покрытия будет использована антивандальная краска.
Не забудьте про старые розетки и выключатели – их вид может отпугнуть большую часть арендаторов, особенно тех, у кого есть дети. Новые современные выключатели положительно повлияют на общее восприятие интерьера. В осветительные приборы лучше вставить новые энергосберегающие лампы.
В прихожей лучше поставить ароматизатор, чтобы запах краски и клея после свежего ремонта не так чувствовались.
Старый пол в гостиной можно прикрыть недорогим ковриком с ненавязчивым рисунком. Кстати, в соцсетях много групп, где можно посмотреть, как другие люди обновляют пространство за вменяемые деньги. Наверняка некоторые идеи оттуда вам пригодятся.
Если в квартире есть растения, то можно пересадить их в новые горшки. Они сделают жилище более уютным и опрятным.
Заключение
Любая квартира, как правило, находит своего арендатора. Но если ваша цель – привлечь платёжеспособного и порядочного квартиранта, то вложиться в недорогой ремонт будет разумным решением.
И не стоит забывать про грамотно составленное объявление. В нем лучше подробно перечислить все характеристики объекта, не приукрасив при этом информацию.
С позиционированием объекта вам помогут профессиональные риэлторы. Они подскажут вам, о чем стоит рассказать потенциальным арендаторам, чтобы побыстрее заключить договор найма.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» поможет превратить любое жильё в ценный актив. Специалисты компании точно знают, как найти идеального арендатора быстро и без нервов.
02.04.2022
2851
Рейтинг
Теги: Полезное Продажа квартир