Обзор рынка недвижимости: Тенденции на рынке новостроек «старой» Москвы

Тенденции на рынке новостроек «старой» Москвы

III квартал 2021 года

Предложение

Объем предложения новостроек по итогам третьего квартала составил 34 361 лотов. Увеличение объема предложения на рынке новостроек наблюдается уже в течение полугода: на конец квартала объем предложения из расчета количеств лотов в продаже увеличился на 24% по сравнению с концом 2-го квартала, по сравнению с концом первого квартала – увеличение на 32%.

Объем предложения на рынке новостроек Москвы вернулся на доажиотажный уровень. По сравнению с показателем годичной давности объем предложения больше на 4%. Также, впервые с начала этого года объем предложения новостроек Москвы, выраженный в общей суммарной площади всех лотов в продаже, превысил 2 млн кв. м.

Наиболее резкий рост предложения был отмечен по итогам августа – дало о себе знать внесение изменений в программу льготной ипотеки и уменьшение спроса, а также выход новых проектов.

В разрезе по классам существенный рост предложения произошел как в массовом сегменте новостроек (классы стандарт / эконом и комфорт), так и в бизнес-классе. В целом, объем предложения в данных сегментах по итогам третьего квартала вырос на 29% и 24% соответственно. В элитном сегменте – наоборот, снижение на 1,4%.

Всего в третьем квартале на рынок новостроек столицы вышло 23 новых жилых комплекса, рассчитанных на более чем 14 тыс. лотов согласно текущим проектным декларациям: 9 проектов в июле, 4 проекта в августе и сразу 10 проектов в сентябре. Для сравнения, в третьем квартале 2020 года на рынок новостроек вышло сравнимое количество новых жилых комплексов – 24 новых проекта на 13 240 лота, а за аналогичный период 2019 года – 16 новых проектов на 5 250 лотов. Очевидна тенденция увеличения количества проектов у системных застройщиков. Во многом это стало итогом активного согласования проектов в период 2018-2019 гг., когда вступили в силу новые правила реализации новостроек по эскроу-счетам.

За счет выхода новых проектов, количество корпусов в реализации по итогам 3-го квартала увеличилось снова до 720 зданий (как и на конец первого квартала) – это корпуса, в которых ведутся активные продажи квартир или апартаментов. Количество корпусов в реализации на стадии котлована составило рекордное 197 шт. Бизнес-класс продолжает уверенно лидировать по количеству корпусов на стадии котлована – 105 зданий против 78 в массовом сегменте.

На следующих диаграммах приведена динамика объема предложения в разрезе по стадиям строительства в отдельности по массовому сегменту и бизнес-классу:

В массовом сегменте за последние три месяца снижение объема предложения в разрезе по стадиям строительства отмечено только на стадии возведения нижних этажей. В бизнес-классе по итогам третьего квартала количество лотов в реализации увеличилась по всем стадиям строительства.  В бизнес-классе наблюдается ярко выраженная динамика увеличения предложения на стадии котлована – за год данный объем вырос в 2,3 раза. Для сравнения в массовом сегменте объем предложения на стадии котлована за последний год вырос в 1,3 раз.

Цены в новостройках Москвы

В течение 3-го квартала на первичном жилом рынке продолжился активный рост цен. По итогам квартала средняя стоимость на рынке новостроек без учета элитной недвижимости выросла еще на 5,7% по сравнению с концом второго квартала и составила 319,2 тыс. руб. за 1 квадратный метр. По сравнению с прошлым годом показатель средней стоимости на рынке новостроек увеличился на 36%.

В разрезе по классам средние цены за 1 кв. м за третий квартал выросли больше в премиум-классе (на 12,5% до 717,9 тыс. руб.). Рост в бизнес-классе за последние три месяца составил 6,4% до 379,1 тыс. руб.). В массовом сегменте данный показатель за последние три месяца увеличился на 4,6% до 265,1 тыс. руб.

Несмотря на существенное снижение спроса цены продолжили расти по выходу из летнего периода отпусков.

На этапе котлована в массовом сегменте средняя стоимость по итогам третьего квартала выросла на 7,7% до 260,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В бизнес-классе средняя стоимость на начальной стадии реализации проектов выросла на 6,8% до 393,6 тыс. руб. Диапазон средних цен в массовом сегменте в разрезе по стадиям строительства составил от 249,0 до 280,9 тыс. руб., в бизнес-классе – от 334,0 до 393,6 тыс. руб. Разброс средних цен в массовом сегменте по сравнению со вторым кварталом увеличился и составляет максимальное значение за последний год. В бизнес-классе разброс средних цен, наоборот сократился, при этом из-за выхода большого количества новых проектов в последние полгода на волне высокого спроса, наиболее высокий уровень цен отмечен на этапе котлована.

До конца года с учетом текущей политики ценообразования большинства застройщиков средний уровень цен по Москве может подрасти еще 3-5%.

Спрос на новостройки

По итогам 3-го квартала объем продаж сократился на 17% по сравнению с предыдущим кварталом – всего на рынке новостроек «старой» Москвы было продано 15 900 лотов в строящихся корпусах. Если сравнивать динамику с третьим кварталом 2020 года, то объем продаж во третьем квартале 2021 года меньше на 4,5%, но все равно еще достаточно большой – больше на 26% аналогичного периода 2019 года.

Общая тенденция постепенного снижения спроса совпала также и с летним периодом, в течение которого наблюдается меньшая активность покупателей – к примеру, по итогам августа было заключено наименьшее количество ДДУ с июля прошлого года.

В разрезе по классам структура спроса в третьем квартале осталась практически без изменений – на массовый сегмент, по-прежнему, приходится более половины всех сделок (57%) на рынке новостроек «старой» Москвы. Структура продаж в разрезе по классам приведена на следующей круговой диаграмме:

Продажи в разрезе по типу лотов сократились практически по всем типам квартир, а в сегменте студий, наоборот, возросли на 30% по сравнению с концом июня 2021 года. В разрезе по стадиям строительства заметно снижение продаж на стадии нижних этажей и сохраняющийся высокий объем продаж на стадии котлована.