Тенденции на рынке первичной жилой недвижимости «старой» Москвы
2-й квартал 2021 года
Предложение на рынке новостроек Москвы
Объем предложения по итогам второго квартала составил 27 703 лотов. Третий месяц подряд наблюдается увеличение объема предложения на рынке новостроек: на конец квартала объем предложения из расчета количеств лотов в продаже увеличился на 7% по сравнению с концом 1-го квартала. Напомним, что по итогам 1-го квартала на рынке новостроек Москвы наблюдалось снижение на 19%, по сравнению с концом 2020 года. В связи с этим, на конец полугодия все еще отмечено снижение объема предложения на 14% по сравнению с декабрем 2020 года. По сравнению с показателем годичной давности объем предложения уменьшился на 32%.
В разрезе по классам рост предложения произошел только в массовом сегменте (классы стандарт / эконом и комфорт) – в целом объем предложения в данном сегменте по итогам квартала выросло на 22%. В остальных классах, наоборот, отмечено снижение количества лотов в продаже: в бизнес-классе на 6%, в элитном сегменте – на 8%.
Текущий рост предложения связан, прежде всего, с выходом новых проектов и замедлением роста темпов продаж.
Всего во втором квартале на рынок новостроек столицы вышло 15 новых жилых комплексов, рассчитанных на 10 970 лотов согласно текущим проектным декларациям: 6 проектов в апреле, 5 проектов в мае и 4 проекта в июне. Для сравнения, во втором квартале 2020 года (на который пришелся локдаун) на рынок вышло только 11 новых проектов на 6 222 лота, а за аналогичный период 2019 года – 14 новых проектов на 3 817 лотов. Таким образом, продолжают наращивать объемы своих портфелей.
Несмотря на рост предложения и выход новых проектов, количество корпусов в реализации по итогам 2-го квартала уменьшилось с 720 на начало квартала до 674 лотов – это лоты, в которых ведутся активные продажи квартир или апартаментов. Также, примечательно снижение количества корпусов в реализации на стадии котлована: за последние три месяца оно уменьшилось со 182 до 163 штук. Это говорит о том, что, как минимум, существенного увеличения лотов в продаже в ближайшие 2-3 месяца не стоит.
На следующих диаграммах приведена динамика объема предложения в разрезе по стадиям строительства в отдельности по массовому сегменту и бизнес-классу:
В массовом сегменте снижение объема предложения на стадии котлована было компенсировано началом строительства и продаж новых проектов во 2-м квартале текущего года. В бизнес-классе за последний год отмечается тенденция одновременно увеличения объема предложения на стадии котлована и уменьшения количества лотов в продаже в уже готовых, построенных жилых корпусах.
Цены на квартиры в новостройках
На конец 2-го квартала заметно замедление темпов роста цен – чуть ли не впервые в этом году. По итогам квартала средняя стоимость на рынке новостроек без учета элитной недвижимости выросла еще на 6,1% и составила 301,9 тыс. руб. за 1 квадратный метр. Данный показатель впервые за современную историю рынка превысил порог в 300 тыс. руб. как раз во 2-м квартале. По сравнению с прошлым годом показатель средней стоимости на рынке новостроек увеличился на 35,2%.
Однако уже в июне заметно снижение роста цен на рынке – по итогам месяца средний уровень цен не поменялся.
В разрезе по классам средние цены за 1 кв. м за 2-й квартал выросли больше в комфорт-классе (на 11,6% до 253,5 тыс. руб.), чем в бизнес-классе (на 7% до 357,1 тыс. руб.). В элитном сегменте данный показатель за последние три месяца снизился на 2,7% до 688,8 тыс. руб.
Источник: «Азбука Жилья»
Несмотря на снижение спроса в мае цены продолжили свой инерционный рост. Одним из ключевых факторов роста стоимости на данный момент является увеличение стоимости стройматериалов – в среднем на 40-50% с начала года по данным участников рынка.
Помимо этого, на росте среднего уровня цен на квартиры и апартаменты сказывается также и вымывание дешевого предложения: после 11 месяцев ажиотажных продаж больше всего сократился объем предложения в комфорт-классе – на 27%. В результате растут и среднестатистические цены по рынку. Для сравнения, на конец 2-го квартала в продаже находится только 1 645 лотов стоимостью до 7 млн руб. – это на 45% меньше, чем в конце 2020 года и на 66% меньше, чем год назад.
Более того, наблюдается существенный рост цен на ранних стадиях строительства жилых проектов. Так, например, в массовом сегменте за первое полугодие рост среднего уровня цен на стадии котлован составил 21%, а в бизнес-классе – 18%.
В ближайшие месяцы ожидается дальнейшее снижение темпов роста цен в связи с изменениями условий льготной ипотеки и прогнозируемого снижения покупательской активности.
Спрос на рынке новостроек «старой» Москвы
По итогам 2-го квартала объем продаж увеличился на 16% по сравнению с предыдущим кварталом – всего на рынке новостроек «старой» Москвы было продано 19 099 лотов в строящихся корпусах. Сравнение год к году в данном случае нецелесообразно, так как на прошлый второй квартал пришелся режим самоизоляции в связи с пандемией. Если сравнивать динамику со вторым кварталом 2019 года, то объем продаж во 2-м квартале 2021 года больше на 41%.
Если снижение продаж в январе этого года можно было списать на праздничный сезон, то подобное охлаждение в мае может быть сигналом завершения десятимесячного периода ажиотажа на рынке новостроек. По сути, пока уровень спроса начинает возвращаться на типичный докризисный уровень. Увеличение сделок в июне обусловлено, прежде всего, тем, что это последний месяц действия старых условий программы льготной ипотеки.
Источник: «Азбука Жилья»
По сравнению с 1-м кварталом во 2-м квартале 2021 года доля продаж в массовом сегменте снизилась с 63% до 56%. При этом возросла доля бизнес-класса – с 36% в 1-м квартале до 42%. Структура продаж в разрезе по классам приведена на следующей круговой диаграмме:
Структура продаж в разрезе по типу лотов практически не изменилась, а в разрезе по стадиям строительства заметен рост продаж на стадии нижних этажей:
Источник: «Азбука Жилья»
Продолжается увеличение доли ипотеки в общей структуре сделок. В июне ее доля, в целом, составила 67,5%. А в массовом сегменте ее уровень оказался уже 73,4%, в бизнес-классе ее доля уже доросла до 60,5%, что говорит о высокой актуальности ипотечных продуктов для покупателей жилья.
Похоже, что «жаркий» период на рынке жилой недвижимости, продолжавшийся вот уже как год, подходит к концу, и на рынке постепенно наступает осень. В целом, нельзя было рассматривать тренды последних месяцев как долгосрочные. Беспрецедентный рост цен за год на первичном жилом рынке Москвы на 30% уже побил все рекорды, при том что долгосрочных экономических предпосылок у него сейчас нет: существенного роста экономики, равно как и доходов населения не прогнозируется.
Тем не менее, рынок новостроек столицы имеет определенную резистентность, благодаря столичному статусу и наличию более или менее стабильного спроса. Даже в период кризисных 2015-2016 гг. цены на новостройки, по факту не снижались – не было роста, но и не было коррекции стоимости. В текущих условиях в ближайшие полгода, в отсутствие новых неожиданных потрясений, рынок будет приходить в себя и постепенно возвращаться к более нормальным не ажиотажным показателям – какие были, например, в 2019 году. Это означает снижение объема спроса по сравнению с последними месяцами, а также снижение темпов роста цен на квартиры. При этом, в ближайшее время стоимость жилья в новостройках вполне может еще подрасти по остаточному принципу. А вот объем предложения уже вряд ли в ближайшее время восстановится до показателей полуторагодовой давности. Однако это не означает, что выбора не будет – на рынок продолжают выходить новые проекты, а также у застройщиков сейчас достаточно большой портфель проектов, набранный за последние 2-3 года.
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "АЗБУКИ ЖИЛЬЯ"
13.07.2021
734
Рейтинг