Виды сделок по обмену на вторичном рынке и их преимущества.
На жилом рынке Москвы, если уже есть в собственности квартира, то у человека появляются дополнительные возможности для изменения жилищных условий, причем, зачастую, даже без использования ипотечных средств. Департамент консалтинга и аналитики компании Азбука Жилья рассмотрел и проанализировал основные варианты, как можно использовать текущую квартиру в собственных целях.
Наличие собственной квартиры, даже если в ней проживают, является, по сути, активом в распоряжении. И данный актив можно применить для улучшения жилищных условий, будь то приобретение квартиры в более качественном жилом комплексе на первичном или вторичном рынке, или просто смена района проживания. Наличие уже текущей квартиры во многих случаях позволяет рассматривать приобретение нового жилья без привлечения ипотечного кредита, или значительно снизив его размер.
Среди наиболее распространенных вариантов использования текущей квартиры можно отметить следующие: альтернатива, разъезд и съезд, обмен, а также, так называемый, трейд-ин квартир. “Альтернатива”, по сути, означает выстраивание схемы сделки таким образом, чтобы можно было продать текущую квартиру и одновременно купить другую, заранее выбранную. Разъезд предполагает продажу текущей, к примеру, трехкомнатной квартиры и покупку двух квартир меньшей площади. Съезд – тоже самое, только наоборот. А трейд-ин похож на альтернативу, только теперь текущая квартира продается с целью приобретения квартиры на первичном жилом рынке в новостройке у застройщика. Во всех перечисленных случаях сделка может быть без денег, с доплатой или, наоборот, в конце у покупателя еще останутся определенная часть денежных средств от реализации текущей квартиры за вычетом расходов на приобретение новой.
Рассмотрим на примерах основные варианты. Например, есть текущая двухкомнатная квартира в зоне Третьего транспортного кольца, скажем в районе станции метро Марьина Роща, и есть желание рассмотреть возможность переезда в более удаленный район, вблизи крупного парка, с развитой инфраструктурой. Согласно текущим предложениям в районе станции Марьина Роща средний диапазон площади двухкомнатных квартир составляет от 40 до 70 кв. м, а диапазон общей стоимости – от 10,5 млн руб. до 26 млн руб. Возьмем для расчета средние значения: средняя площадь – 48 кв. м, средняя общая стоимость квартиры – 14,5 млн. руб. Для правдоподобности даже учтем возможный дисконт в размере 5% (чем ближе к центру, тем, как правило, больше переоценка собственниками квартир) – возможная сумма выручки за квартиру составляет примерно 13,8 млн руб.
Для дальнейшего расчета возьмем локацию района Ясенева, расположенного у огромного Битцевского парка, и считающегося благополучным. С обозначенным бюджетом в районе Ясенево можно купить трехкомнатную квартиру: есть 16 предложений от конечных собственников – не считая предложений агентств. Средняя площадь этих квартир составляет 61 кв. м, а средняя стоимость – 12,5 млн руб. Таким образом, можно повысить площадь в среднем на 13-14 кв. м (по сути, дополнительная комната) и при этом на руках останется 2 млн руб., что, технически, позволяет рассмотреть варианты большей площади. Наличие оставшихся средств, также позволяет провести, при необходимости ремонт в приобретенной квартире.
Можно при тех же условиях также рассмотреть вариант покупки двух отдельных квартир. Например, в среднем за 15,5 млн руб. можно приобрести две однокомнатные квартиры в том же Ясенево со средней площадью 35 кв. м. Таким образом, нужно будет доплатить 1 млн руб., но зато будут две отдельные квартиры (например, чтобы дети могли жить отдельно от родителей), и их общая совокупная площадь 70 кв. м, что тоже больше изначальных 48 кв. м.
Данный пример иллюстрирует какие стратегии можно применять с собственной квартирой на вторичном рынке и как можно ее использовать для достижения желаемых жилищных условий.
Также рассмотрим вариант трейд-ин – когда заключается соглашение с застройщиком на приобретение квартиры в новостройке с оплатой от средств, вырученных от продажи текущей квартиры. Для примера возьмем двухкомнатную квартиру в районе Хорошево-Мневники. На вторичном рынке, исходя из предложений собственников, средняя площадь составляет 54 кв. м, средняя общая стоимость – 16,7 млн руб. Если нет желания менять район, то за тот же бюджет можно приобрести квартиру в новостройке бизнес-класса площадью от 35 до 45 кв. м, причем некоторые лоты идут уже с отделкой. То есть, подобный бюджет позволяет при желании купить квартиру более высокого класса. И это только один из примеров. Если взять какой-нибудь спальный район, то при продаже квартиры можно даже найти предложения на первичном рынке большей площади, или соразмерно – но это будет уже новый качественный дом со свежей отделкой и коммуникациями.
Таким образом, как показывает наша практика работы на рынке жилой недвижимости, свою текущую квартиру можно использовать как полноценный актив для улучшения жилищных условий и достижения поставленных целей в этом вопросе.
